来源:凤凰网房产

8月1日，由中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《个人贷款业务明示综合融资成本规定》（以下简称“新规”）将正式全面实施。

此次办法的个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

按金监总局令定义，个人贷款分为个人消费类贷款、个人经营类贷款，房贷归类为【个人消费类个人贷款】。

虽然银行业务实操层面往往把个人贷款拆成“个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款”。但不影响房贷、装修贷等适用于8月1日的个贷新规。

那么，这份堪称“个贷透明化最狠一刀”的新规，在8月1日落地后，会对房产消费相关贷款、对买房人产生什么影响？

面签多“一张表”，杜绝“糊涂账”

过去房贷面签，借款人主要盯“利率+月供+期限”，中介或合作方要是收评估费、担保费、服务费等也常散落在补充协议里。

8月1日起，银行先让购房人签署《个人贷款综合融资成本明示表》，本金、利息、分期费用、增信服务费、合作机构收费主体、正常履约年化、逾期罚息标准，全部在一张纸上。

新规的核心就是“全透明”，杜绝一切“糊涂账”，禁用模糊口径，所有正常履约息费必须IRR折算成“年化综合融资成本”写在表头，消费者拿到的不再是一个最终数字，而能够更清楚知道钱的路数。

此外，个贷新规明确，存量放款合同不追溯。执行层面而言，优先以借款合同签订日期为准，而非单纯面签日期。

“费用陷阱”被预警和限制

房贷可能涉及的按揭担保、财产保险、评估费、资金监管服务费，若由合作机构收取，新规要求必须并入明示表、标明主体，银行不能装作“不知情”。

新规第二条原文明示:表须"逐项列明贷款人及其合作机构收取的各息费项目及其收取方式、收取标准和收取主体"，并综合折算年化。

值得一提的是，直接受约束的不止银行，还包括农信社、汽车金融、消费金融、财务公司、信托、小贷公司等。

虽然合作机构（担保公司、保险公司、评估公司、助贷科技平台）不被新规直接发证监管，但通过三条绳子勒住——

①贷款人合作协议责任；②贷款人失管被追责从而倒逼贷款人管合作方；③第八条授权监管“会同相关部门严厉打击贷款领域非法中介活动”。

另外，开发商、房产中介、收取与贷款无关服务费的机构，不在新规直接管辖内，归住建、市场监管、公安等部门管辖。但“以放贷机构为锚点”，把与贷款挂钩的第三方收费拉出体外循环后，或对房贷整体体生态有积极影响。

不过值得注意的是，房贷（个人住房按揭）属于“个人贷款”范畴，适用新规；但房贷里有些传统费用（如过户税费、纯交易端中介费）本就不属于贷款息费，不会进表。

预防不知情的扣息/加息

比如“砍头息”（即放款时预先从本金中扣除利息或费用），正规银行纯按揭一般不会出现，但赎楼贷、过桥贷、经营贷置换房贷却是非标融资重灾区。

相关的信托、小额贷款、助贷机构放款时，有时直接扣除首期利息、通道费；合同写放款100万，实际到手97万，依旧按100万计息，这都属于标准“砍头息”。

黑猫投诉平台中，关于“砍头息”的投诉就高达21.7万条，多数是在消费者不知情时，从本金中扣除利息或费用。

新规落地，可以说是把“砍头息”赖以生存的信息黑箱打掉——所有个贷须签前出示综合融资成本明示表，月息几厘式宣传被禁，利息/担保费/服务费/增信费统一按IRR折年化；

银行、信托、小贷等持牌贷款人对合作中介收费负“穿透披露与连坐管理”责任；

遇到表外再收费、新增捆绑收费的情况，购房人有权选择拒付。

违约代价写在前头

逾期罚息、挪用违约金等“或有成本”，过去常埋在合同第N条小字里，现在必须和正常履约成本分开逐项列示。

购房人“签前能看到每一项违约成本怎么计、按什么标准收”，虽然不会系统直接给出一个最坏情况总金额，但也有助于督促个人提升风险防范意识。

新规有利个贷健康

也需购房者树立规范意识

据中国人民银行统计，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，本外币住户贷款中经营性贷款余额23.8万亿元，同比增长12.2%，上半年增加1.64万亿元。

房贷作为重要的个人贷款，规模显著。在个人经营贷、消费贷总量持续增长的背景下，新规将对规范个人贷款市场、促进银行业金融机构个人贷款业务的健康发展发挥积极作用。

新规落地之后，买房人可以更有意识地对比各类机构和银行的“费用透明度”，不再被名义利率带偏。 

银行不敢再默许"表外收费"，中介、渠道方靠信息差从房贷链条抽成的行为可能一定程度上被制约，购房人实际到手本金不会被"砍头息"或前置服务费啃掉一块。

当然，最终也需要靠借款购房人分清正规和非标，尽量走正规途径，并且有“让自己的账更清晰”的意识，最好能倒推自己每月真实现金流出，防范"低首付+高杂费"导致的月供超预期、过度负债。