8月1日，北京市住建委一纸网签数据，让“老破小”三个字再次冲上热搜。

7月，北京二手住宅网签量达13875套，同比增长8.53%。从1-7月总数据来看，北京二手房成交量超过10.7万套，同比增长约6%，相当于日均成交505套，成交规模创近五年同期新高。

更惹人注目的是成交结构。据市场分析，7月成交的1.4万套二手房里，总价500万元以下房源成交占比接近八成，三环以里东西城、海淀等核心片区，60平米上下的老破小成为交易主角，占成交量七到八成。甚至面积仅15平方米、没有独立厨卫的极小户型，也能快速找到接盘者。

淡季不淡，同样的故事在上海更加火热。7月数据，上海二手房网签达23078套，同比涨约19%，连续7个月站在2.2万套以上。

其中，7月有5天日成交量过千，最高点7月18日，单日就成交了1143套。即便进入传统淡季，上海整体单日网签仍稳定维持在600至1100套区间。

一边是“老破小”日均走货速度加快，一边是均价还在阴跌、挂牌量悄悄回落。楼市真正迎来回暖了吗？

北京二手房套真相：“够得着”的房子动起来了

把时间轴拉长看，北京7月二手房网签量13875套仅次于2024年7月的15575套，彼时得益于下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上利率降至3.5%、北京市户籍多子女家庭购二套房个贷按首套执行等一系列新政刺激。但今年，在缺少强政策刺激下，靠的是2025年末限购限贷优化的余温，以及价格自己跌到了刚需口袋里。

数据显示，7月百城二手住宅均价12584元/平，环比下跌0.44%，跌幅较上月略有扩大。量升价稳，即便市场活跃度在提升，但买卖双方都趋于理性。

其中几组数据也佐证了这一观点：

2026年上半年，北京网签总价200万元以下二手房成交占比达到53%，比2025年抬升4.9个百分点。说明低总价小户型快速流通，稳住全市二手房成交大盘，成为保持市场活跃的最重要一环。

在上海，二手房挂牌均价约41712元/平，整体保持平稳。55%的成交房源总价在300万以内，81%成交总价不超过500万。200万以下小户型成交占比33%，创2020年以来最高。刚需自住是绝对主力，投机炒房几乎绝迹。

延续上半年行情，6月北京二手房平均议价空间降到7.3%，较前期高点有了大幅回落。

议价空间收窄，卖家较前几年“松了口”，买家认可“这个价我够得着”。举例来说，北京三环内城核心片区的客户多集中于有入学需求的家庭，6月底幼升小派位结果公布后，7月初迎来小升初派位结果，此时这部分家庭便急于要挑选房源。毕竟，买家要的不是居住体验，而是“学籍 核心地段 低总价”三件套，即便只是十几平的“坑位房”，只要价格合适，出手极快。

换句话说，北京7月日超500套的二手成交里，有相当一部分是学位房。

为什么是老破小？堪称“底部硬通货”

第一，价格可入的刚需入场券。

北京二手房均价较高点回调显著，城区老破小从5、600万跌回300万内不再是新闻。300万以下房源在3–4月成交占比曾冲到78%，5月仍75.7%，远超30个重点城市48.7%的平均线。当一套东城55㎡两居落到200万出头，首付40万级、月供几千块，年轻人趋之若也就不足为奇。

第二，租售比和存款利率倒挂，老破小变成现金牛。

五年定存利率1.3%上下、十年国债1.8%档位，而核心城老破小租售比摸到2%左右，部分城市超3%。低总价、稳定出租、核心区三重考量，让一类买家从“嫌破”转成买来收租，延续了今年以来的“老破小”新潮流。

第三，学区季窗口 挂牌量回落，买卖双方各取所需。

6月末北京二手房挂牌12.1万套，较去年高点降18.5%；7月小升初派位落地后，入学家庭集中进场挑房，供需两端在某种程度上达成了一种平衡。

而上海的政策更清晰。自“沪七条”把非沪籍外环内社保从3年压到1年、公积金首套额度提到240万，多子女可叠到324万，2月政策落地后，直接利好低总价刚需。

不过，“老破小回暖”也并非“老破小普涨”。

从7月数据来看，流通的是三类硬通货：一类是核心区（东西城、海淀等）带学籍的老破小；一类是四环外临地铁、配套熟、300～500万的两居小三居，承接核心区外溢。核心要点仍然是低总价、位于主城边、能租出去的极小户，楼市定价权交给了“刚需 租售比”。

事实证明，一线城市房价经过几年回撤，把最核心地段的居住权重新计价到了普通家庭月供可覆盖的区间，于是被压抑最久的那批人先动手了。