7月土地市场延续分化格局，总量仍在收缩，但核心城市优质地块竞拍热度不减。中指研究院数据显示，当月全国300城宅地出让金同比下降13%，上海、杭州、北京三城单月出让金均超百亿元，上海杨浦地块以161.2亿元刷新年内总价纪录，溢价率达35.83%。

核心城市走出独立行情

7月土地市场整体仍在缩量，但核心城市表现坚挺。上海、杭州、北京7月宅地出让金分别达228亿元、134亿元和127亿元，其中上海已连续三个月保持百亿级以上规模，前7个月累计出让金749亿元，稳居全国首位。

优质地块竞拍热度不减。7月28日，上海杨浦八埭头地块经219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元斩获，溢价率35.83%，成交楼面价102023元/平方米，刷新上海年内总价纪录及杨浦滨江板块楼面价新高。同日，北京朝阳区酒仙桥地块吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海等6家房企，经过248轮竞价，由中海以46.8亿元竞得，楼面价81063元/平方米，溢价率25.8%。

从城市集中度看，1—7月TOP20城市宅地出让金占全国比重达62%，上海、杭州、北京位列前三，分别为749亿元、619亿元、467亿元，广州、深圳亦均超300亿元，房企拿地进一步向一线及重点二线城市聚集。

市场走向结构性复苏

当前土地市场属结构性复苏。中指研究院曹晶晶对证券时报记者表示，市场呈现三大特征：一是“点状高热”，核心城市的核心板块与三四线及外围区域冷热悬殊；二是投资高度集中，TOP20城市出让金占比超六成，同比提升10个百分点；三是央国企仍为拿地主力，发挥“压舱石”作用。

东方证券房地产高级分析师吴胤翔也认为，当前土地市场仅为核心城市的结构性复苏，总量仍在收缩，即便在核心城市内部，“核心热、外围冷”的分化亦明显。

这一分化在近期土拍中体现得尤为明显：7月28日上海成交的3宗地中，杨浦、徐汇两大中心城区地块溢价率均突破20%，而奉贤地块则底价成交；7月30日，杭州成交2宗涉宅用地，余杭良渚东地块吸引了9家房企激烈争夺，最终溢价47%成交，萧山科技城地块则底价成交。

从整体热度来看，据中指研究院监测，7月全国300城宅地平均溢价率11.4%，环比回落4.4个百分点，但仍处年内较高水平。除上海、北京高溢价成交外，广州、深圳、杭州亦有亮眼表现，而南京、武汉等地则相对平淡。

对于整体热度环比回落，吴胤翔指出，7—8月为传统土拍淡季，缺乏财政节点，房企通常等待半年报发布、销售回款及下半年政策信号，因此较年中冲量的6月回落属正常现象。普睿数智研究中心高级分析师马千里也认为，回落属正常周期波动，并非趋势性走弱。

下半年投资信心或修复

关于市场分化加剧的原因，曹晶晶分析，供给端看，地方政府延续“缩量提质”策略，减少郊区供地，将指标向配套成熟的核心地块集中；需求端看，房企保持审慎，坚持“以销定投”，资金进一步聚焦去化确定性更强的核心板块。上海、杭州、北京等地优质地块安全边际高，抗风险能力强，因此参拍积极。

吴胤翔补充，本轮核心城市土拍升温由“供给收缩、需求集中、企业补库”共同推动，政府提升核心区优质地块占比，叠加楼市边际改善，头部房企开始结构性补库。

展望下半年，曹晶晶预计，核心城市优质地块仍将保持较高热度，但全面回暖仍需依赖商品房销售的实质性改善与投资信心的持续修复。

马千里认为，土地市场“总量收缩、热度分化、价值聚焦”的核心逻辑未变，市场预期将随政策落地与供给优化逐步修复。当前多数城市以去库存为主，缩量供地成常态，存量用地通过规划调整转化为核心区宅地的节奏正在加快。下半年，核心区功能调整、风貌更新、产城融合类地块将陆续入市，有望为市场注入更多优质投资标的，提振行业投资端信心。