8月10日早盘，房地产板块表现活跃。京投发展涨停，城建发展、我爱我家、金融街、大悦城等纷纷跟涨。资本市场的敏锐嗅觉，导火索指向北京上周五出台的楼市新政，正在激活整个板块预期。

作为7・30政治局会议后首个出台楼市优化细则的一线城市，北京新政以限购松绑 公积金加码双主线释放宽松信号，自上而下一套完整政策传导链路已然成型。

一、政策传导链条：从中央定调到市场共振

7月30日，中央政治局会议对房地产的表述，直接定下下半年楼市整体基调：稳定房地产市场，及时谋划出台务实管用的增量政策，综合运用并适时调整货币政策工具。会议将“稳定房地产市场”置于“切实筑牢安全屏障”的框架下。

7月31日，国常会审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，核心方向是“拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面”。从国家层面打通公积金使用壁垒，精准降低刚需、改善、新市民置业资金压力，为全国各省市公积金升级优化划定统一方向，为置换需求松绑铺路。

8月7日 北京出台7项新政，非京籍家庭购买五环内住房，社保或个税缴纳年限从2年缩短到1年；同时调整住房赠与政策，并进一步加大公积金支持力度。新政一共7项措施，其中5项都和公积金有关。

本轮稳楼市政策节奏清晰、落地速度超市场预期，形成 “中央定方向 — 国家出台配套改革 — 一线城市先行示范” 的完整传导路径，公积金是本轮稳楼市最核心、统一的政策抓手，通过降低贷款门槛、提高可贷额度、拓宽使用场景，系统性降低居民换房资金压力，撬动存量房置换链条。

二、南京提前布局承接政策红利，市场数据企稳

在政策浪潮下，南京早已提前完成政策铺垫，公积金、置换扶持政策持续迭代，叠加成交、库存数据持续向好，本地市场具备承接政策红利的坚实底盘。

1、公积金政策多维升级，紧跟国家改革方向

今年4月，南京推出公积金“一揽子”新政，涵盖降低逐月还贷留存标准、升级代际互助、扩大异地贷款范围等五大举措。目前南京已实现与苏皖29城公积金“互认互贷互提”，极大便利跨城工作人群置业。

7月17日南京再度上调公积金缴存基数上限至42400元，职工单月缴存上限达10176 元，高收入改善群体可贷额度同步提升。

从异地互通、家庭互助到缴存上限上调，南京公积金政策体系完整，完美匹配国家拓宽公积金使用范围的改革要求，为置换家庭提供充足资金支撑。

2、成交、库存双维度释放企稳信号

市场端，南京楼市已呈现明确的企稳信号。据中指研究院数据，2026年7月，南京新建商品住宅成交面积达28万㎡，同比大幅上涨34%，涨幅位列全国重点城市第四位。

克而瑞数据显示，南京新房库存面积从2025年8月的629.95万㎡波动降至2026年7月的588.42万㎡，去化压力持续缓解。上半年全市商品住宅成交12524套，二季度市场活跃度显著回升。

三、“金九银十”南京供应端：一场品质力的集体跃升

政策暖风托底，房企推盘意愿全面回升，即将到来的“金九银十”，南京楼市将迎来一批重量级纯新盘，主打低密、大平层、改善户型，精准匹配置换升级需求。

1、河西中部｜城市顶豪改善主场

中堃G67（西贤花园）：容积率仅1.35，规划4栋8-10层洋房，仅86套约140㎡纯改善户型，预计9月实景公开、10月入市。

中堃G72（中胜花园）：容积率1.35，9栋7-11层四代宅，主力户型185㎡、220㎡，放风价7.5万/㎡，准现房销售。

奥体建设G90：容积率1.6，建设8栋8-16F住宅，其中2栋8F洋房、1栋9F洋房、5栋16层小高层，放风价7.5万/㎡，城市会客厅已公开。

三个项目定位城市高净值高端改善，是下半年河西关注度较高的顶豪新品。

2、紫金山板块｜主城稀缺低密资产

孝陵卫北谷G16：容积率低至1.2，规划5栋6层叠墅，仅54套，主城低密产品供给稀缺。

珠江路VILLA金陵云邸：打造2栋11-14层大平层，户型143-220㎡，仅66 套，放风价8.5万/㎡，主城核心稀缺。

3、南部新城 江宁百家湖｜成熟片区改善优选

金茂・璞逸秦淮：金茂 “璞” 系首入南京，打造10栋住宅，建面约 123-173㎡，适配全家庭改善。

百家湖嘉宏G08：容积率1.8，打造3栋16-17层小高层，户户带露台。

百家湖嘉宏G71：打造18栋4-7层纯洋房，起步160㎡，户户转角露台。

4、雨核 城北｜产业人群刚改、改善主力阵地

雨核建发G25：拿地24天快速出规划，打造12栋11-17 层四代宅，打造主城首个抬板四代宅，面向软件谷高知置换群体，案名即将揭晓。

金茂七棠：金茂 “棠” 系首进城北，打造7栋10-11层小高层，户型 95、118㎡，城市展厅已公开，覆盖城北刚需与刚改需求。

整体来看，本轮上新项目呈现统一特征：低容积率、改善定位、四代宅创新户型、洋房 / 叠墅稀缺业态，意味着本次供应扩容不是简单增量，而是南京新房产品力的全面迭代升级，与市场崛起的置换改善需求高度匹配。

四、政策底已现，市场信心何时全面回归？

从中央顶层增量政策指引、北京一线示范松绑，到南京本地完善的公积金配套、持续回暖的成交数据、集中入市的核心改善新盘，多重利好之下，南京楼市预期修复成大趋势，但市场结构性分化仍将持续。

对于南京而言，“金九银十”不仅是传统窗口期，更是检验“政策-市场”传导效应的试金石。从供应端看，河西、紫金山、南部新城等核心板块的纯新盘，将以低密、四代宅、纯粹改善的产品力直面市场；从政策端看，公积金工具箱已备好，增量政策仍有空间；从市场端看，7月成交同比大涨34%的势头能否延续，将决定下半年的市场基调。

“稳定”二字，言简意深。房地产从“防风险”到“筑屏障”的定位升级，标志着行业迈入稳预期、活存量、促转型的全新发展阶段。而南京，有望迎来关键拐点。

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