土地市场在经历了6月份的集中放量后进入阶段性回调，供需两端均呈环比下滑态势。

核心城市优质地块占比维持高位，三四线城市供地积极性明显减弱。以上海、北京、杭州为代表的核心城市高总价地块顺利出让，优质资产“吸金力”不减。

供需两端同步回落

具体来看，受6月份集中供地后的节奏调整影响，土地供应进入阶段性缩量通道。

克而瑞研究中心发布的报告显示，7月份重点50城供应地块205宗，总供应土地建面约979.36万平方米，同比下降9.1%，环比下降18.0%。

供地主力主要集中在西安、重庆、北京、上海等一二线核心城市，三四线城市中仅少数城市供应体量较为突出，多数城市供地规模处于低位或零供应状态，城市间分化明显。

成交方面，规模显著回落。7月份重点50城土地成交总建面约877.64万平方米，同比下降17.24%、环比下降25.86%；成交总价约985.04亿元，同比下降6.79%、环比下降18.19%；成交均价约11224元/平方米，同比增长12.63%、环比增长10.35%。

报告指出，成交均价环比上升主要受供地结构优化驱动，7月上海、北京、杭州、深圳等核心城市高价值地块成交占比大幅提升，拉高了整体均价水平。

从城市表现看，南京以99.45万平方米成交建面居首。徐州、杭州、西安、温州、扬州分列第二至第六位，重庆、成都、北京、佛山成交建面均在30万平方米以上。

此外，上海以约235.14亿元成交总价领跑，杭州、北京、南京紧随其后，四城合计成交总价占50城总成交的约60%，核心城市集聚效应显著。

从成交均价来看，上海以约89240元/平方米断层领先，北京、广州、深圳、杭州位居前五，核心城市优质地块价值持续凸显。

优质资产争夺热度不减

从土拍热度表现看，溢价率出现高位回落，流拍率维持低位，但核心城市优质地块仍能保持一定溢价水平。

报告显示，7月份50城土地平均溢价率为14.93%，较6月份的23.06%高位回落8.13个百分点，但较2025年7月的10.61%仍高出4.32个百分点。核心城市优质地块仍能实现较高溢价成交，但超高溢价地块数量较6月大幅减少。

从具体地块看，市场的超高溢价成交明显降温。7月份溢价率最高的地块来自哈尔滨道里区两宗宅地，溢价率分别达76.52%和69.55%，属于区域市场的结构性高溢价；南宁江南区GC2026-023地块溢价率为62.53%，南昌高新区DAFJ2026007地块溢价率为50.19%，杭州康桥单元GS120103-10地块溢价率为39.22%。而6月深圳、杭州曾出现多宗溢价率超过60%乃至超过100%的地块。

流拍率方面，处于行业深度调整以来的低位水平。报告显示，7月份土地流拍率为1.95%，较6月的4.38%明显回落。流拍地块主要集中在三四线城市，核心城市优质地块基本全部顺利成交，市场分化格局延续。

核心城市仍是资金主战场

7月土地市场的热度高度集中于上海、北京、杭州、南京等核心城市，但城市分布较6月更为分散，一线城市中上海、北京表现较为突出，广州亦有2宗地块入围单价前十。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏影响呈现明显的月度波动。

克而瑞研究中心指出，当前市场核心支撑仍然是供给端“提质缩量”策略的有效贯彻。核心城市持续推出配套成熟、去化确定性强的优质地块，有效降低了房企的拿地风险预期。同时，头部房企尤其是国央企在核心城市的补库存需求持续释放，进一步印证了头部资金向核心资产集中的趋势。

展望后市，克而瑞研究中心认为，核心城市土地市场的结构性热度有望延续，但需关注优质地块供给的持续性和房企资金面分化，以及三四线城市土地市场仍面临较大去化压力等变量。预计市场“核心热、外围冷”的分化格局将贯穿全年。