2026年,上海土拍市场热度不减。

截至目前上海累计成交30宗含宅地块,成交总价约847亿元,总建筑面积177.6万平方米。其中多个地块溢价率突破30%,甚至还出现连续两日“无封顶”竞价的盛况。

土地火热的另一面,是部分核心板块新拍出的含宅地块楼板价已经高过了周边二手房的成交均价。

地价高于房价,放在任何市场都算反常识,但在2026年的上海却不是个例。

我们把2026年至今每一宗含宅地块的成交楼板价,与pti普睿数智云数据各板块二手房成交均价逐一对照,结果发现共10宗地、涉及9个板块出现楼板价高于二手成交均价。

这不是市场失灵,而是核心资产在底部被重新定价。这些板块的二手房,已经站在了筑底的起点上。

我们以2026年至今招拍挂市场含宅地块(纯住宅、商住、综合)的成交楼板价,与该地块所在板块的2026年至今上海二手房板块成交均价进行对比,结果发现,共10宗地、涉及9个板块出现“倒挂”。

最突出的浦东世博、东外滩、四川北路,楼板价比二手成交均价高出四成到六成;大宁、长桥也在三成上下;田林、光新、中山公园、浦江镇为小幅倒挂,幅度在一成到两成之间。

若将倒挂板块和未倒挂板块对照,规律非常明显。“倒挂”主要集中在市区和内中环核心板块,全是配套成熟、新房稀缺的硬核地段。反观外郊环,如青浦新城、赵巷、紫竹、马桥、南翔、徐泾、洞泾、周浦、南桥等地,含宅地块楼板价普遍低于二手房成交均价。

这与当前土拍市场高热集中于核心热点板块的表现相一致,背后仍是市场对核心资源的争抢。

上海地价和二手房房价的“倒挂”并非凭空出现,而是二手房价格、产品代际和地价预期三方错位的结果。

首先是二手房,经过几年深度调整,上海二手房价格已经明显回落。

ti普睿数智云数据显示,上海二手住宅成交均价在2023年触及57062元/平方米的高点后持续回落,到2026年已降至44161元/平方米,较高位累计下跌约22.6%。横向看,2026年均价已跌破2022年水平,但较2019年仍高出两成左右,也就是说,这一轮下跌主要抹去了2022至2023年的短期冲高涨幅。

在二手房房价的调整下,部分二手房开始“跌出性价比”,如部分极致刚需老破小的租金回报率超过3%,已高于银行存款利率和国债收益率。(详见《上海租金回报率最高的板块在哪里?》)

其次是在产品迭代上面。从成交结构来看,上海二手房约55%成交总价都在300万元/套以下,81%成交总价在500万元/套以下,在这其中,不乏建筑年份20年以上的老房子。

反观当下新房,行业正在全面拥抱好房子标准,高得房率、全配套、会所、立体园林、架空层、全屋科技系统,叠加物业与外立面迭代,构成新一代产品的差异化壁垒。

一边是房龄20年起步、户型落后、停车紧张、物业老化的老房子,一边是得房率更高、科技系统加持、社区配套齐全的新产品。土拍楼板价向二手房成交价看齐时,背后是十几二十年产品迭代的价值。

最后则是在市场预期上面。从这10宗楼板价高于二手成交均价的地块来看,大部分未来是做豪宅的。

如杨浦东外滩八埭头地块住宅部分剔除商业自持后,纯住宅楼板价超过10.9万元/平方米,售价有望达到16万元/平方米;板块内存量高端项目保利外滩曜备案均价14万元/平方米,北侧绿城潮鸣外滩均价约18万元/平方米。仍具备合理利润空间。

又如位于浦东世博的南码头地块成交楼板价8.2万元/平方米,扣除配建后实际楼板价9.27万元/平方米。竞报方案包含6000元/平方米的装修标准、660平方米公共服务设施配建面积以及2%的高端人才住房面积。地块西北1公里左右的保利世博天悦为滨江豪宅产品,售价约18万元/平方米。

可以看到,这些地块的豪宅价格处于国内第一梯队,核心区新房市场的购买力已被反复验证。房企敢以高于二手的价格拿地,赌的正是未来市场值这个价格。

从对市场的影响来看,地价高于二手房,首先给周边二手房钉下了一个价值锚。哪怕房子本身阶段性不被看好,但土地都值这么多钱,二手房就有了价值底线。地价倒挂等于用真金白银告诉市场,这个板块核心资产的下限在哪里。对二手房业主而言,地价都比房子贵了,“割肉”的动力自然减弱。

锚点立住之后,二手房价格会率先企稳,并沿着置换链一路传导。2026年上半年,全国二手房交易总量已超过新房,pti普睿数智云数据显示,重点20城市二手房成交已是一手房的2.3倍,上海更是达到4.9倍,房地产市场已从增量时代进入存量时代。在存量市场里,大量居住需求先在二手房市场完成老破小到次新房的换手,经过多轮流转后,终极改善才传导至新房。

当核心板块地价把价值锚钉死,二手房价格率先筑底,置换链条被激活,需求会沿着老破小、二手房、次新房、新房、豪宅的梯次传导。形成存量先行、增量接力的良性循环。从这个角度看,市场已经站在了真实筑底的起点上。

上海地价和二手房房价“倒挂”的本质是核心区的价格锚正被新地悄然抬高。

土地市场的信心恢复,是对核心城市长期价值的共识回归。在控增量、去库存的大基调下,房企拿地逻辑更趋精准,向产业人口扎实、配套成熟、产品具备差异化稀缺性的板块聚焦。

在这些板块价格被锚钉后,“倒挂”的二手房价也将开始止跌,此后,随着二手房筑底与置换链的打通,市场梯度也将二次重构。

可以看到,上海市场底部已确认。