作者：陈小喜

朝阳东坝某新盘售楼处，周一一早已有四五组客户在看房。这个期房项目此前单价每平方米8万元，新推房源定价降了1万。

“价格基本调到低位了，走量比较稳定，不管政策如何，波动都不会太大。”项目销售告诉凤凰网房产。一位正在签约的年轻夫妇表示，他们看房已有大半年，等到现在准备入手。“自住为主，不指望升值，但担心再等下去好楼层没了。政策出来算是个信号，觉得差不多就定了。”

看房者口中的政策即8·28新政，上周五住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门联合发声，密集发布关于住房销售制度改革、信贷管理及资本市场支持等多份新规。

一套覆盖全国土地、融资、销售、交付全链条的“组合拳”正式落地，标志着房地产新发展模式从顶层设计迈入实质推进的关键阶段。

新政发布隔天，顺义区南彩镇俸伯板块的青年ONE序开盘。开盘当天认购192套；8月30日，位于怀柔老城核心区的怀柔国贤府开盘，开盘当日成交278套，首开去化约76%。

新政将前期积累的观望需求温和释放。这类价格已调整到位、板块配套相对成熟的改善型项目，成为本轮政策落地后首批受益者。

新房：价格触底刚改入场，尾盘折价捡漏客出手

（东坝某期房项目售楼处 拍摄：凤凰网房产）

与新项目的“稳”相比，崔各庄某尾盘项目的去化速度更为直接。凤凰网了解到，该项目已交付一年多，最早单价达到8万多元，目前清栋单价仅6万。项目销售透露，“周日一天就成交了4套，比之前快了很多。”

“价格筑底是硬道理，加上政策刺激，观望的客户就入手了。”一位熟悉该项目的业内人士称。崔各庄曾是朝阳北部典型的“概念板块”，规划预期一度将价格推至高位。随着市场回调，价格泡沫被挤出，如今叠加新政利好，吸引了不少想改善的捡漏客。

（崔各庄某现房项目 拍摄：凤凰网房产）

不过，这类机会型成交毕竟是少数，尾盘销售的房源并不多。一位专程从海淀赶来的购房者坦言：“盯着这个盘一年了，现在算是底部捡漏，楼层差点也能接受。之前心里还有疑虑，怕买了还跌，所以选个折中方案，政策刚出就买，找个心理平衡。”

据京楼销售排行榜显示，2026年08月24日~08月30日，北京市商品住宅成交1081套，环比上涨80.77%；成交面积12.85万㎡，环比上涨77.49%；成交均价53227元/㎡，环比下降7.82%；成交金额68.38亿元，环比上涨63.51%。

合硕机构首席分析师郭毅向凤凰网房产表示，多部门联合出台新规是中央针对行业历史问题的系统性解决，解决的是底层逻辑。比如，现房 资金全部进监管解决买房人担心烂尾的问题，贷款40年解决年轻人不愿意因为买房影响生活质量的问题，松融资解决开发商资金链问题，底层逻辑通了，上层结构就稳了。

“对北京楼市来说，信心的提振是实实在在的，将会助力既往宽松政策进一步发挥效力，上周新房签约1081套，环比增长近81%，就是对政策的最好回应。”

二手房：买卖双方博弈加剧，成交放缓

相比新房市场的局部升温，原先成交活跃的二手房市场反而呈现出明显的博弈状态。

在对二手房的走访中，丰台某中介门店负责人向凤凰网房产“诉苦”：“上上周还卖了三四套，这两天谈崩了五套。”原来，新政出台后，卖家心态迅速转变——原本愿意降价成交的，现在开始“惜售”，甚至小幅上调挂牌价，打算观望政策效应。而买家虽然也有入市意愿，但面对卖家提价，又犹豫了。

“新政出来，买家无论买不买肯定都要凑个热闹，谁都不愿意错过一波利好，看房的人就多了。但是卖家也怕卖在低点，双方预期都在往上走，反而谈不拢。”该负责人表示。“最近卖房反而比之前慢了。”

海淀区某中介也观察到类似现象：“这两周咨询量和带看量确实上来了，从8月初北京放松限购开始，到上周五新政策出台，之前观望的客户不少主动联系。但实际签约转化没有想象中快，毕竟买家和卖家都在重新定价，政策的传导效应还需要一些时间。”

值得一提的是，朝阳霞光里一名中介坦言：“现在二手房交易也是相当透明，买家知道过往的成交价格，卖家也能了解到别人卖了多少钱。”他并不避讳展示后台的成交记录，“2025年底有个低谷，今年三四月份价格出现回调，现在政策下来，确实有不少业主不愿意低价卖了。不过持币观望的会趁着政策的热度签约，毕竟钱拿在手里也不踏实。”

不少中介一致认为，“客户最怕两件事，买了跌，不买涨。所以选了个折中方案，趁着政策出台就入手，至少心理上觉得不吃亏。”

政策内核：制度重构而非短期刺激

市场情绪波动的背后，意味着本轮政策远非简单的“救市”逻辑。

知名经济学家马光远认为，这轮新规不是一次简单的房地产政策调整，而是中国商品房基本游戏规则的一次重大变化。

具体来看，三项制度变革最为关键：

一是预售门槛大幅提高，过去项目投资达到25%以上以后，就可以申请预售。有些地方甚至挖个坑就开始预售，甚至有些地方坑都没挖就开始卖房。新规明确规定，商品住房项目如果实行预售，单体建筑必须完成主体结构封顶，大幅降低烂尾风险。

二是购房首付、按揭贷款等资金全额存入监管账户，项目竣工且配套具备交付条件后方可解除监管，彻底切断开发商用购房者的钱继续拿地、开发新的项目，再通过新的项目获得新的资金的高杠杆融资模式。

三是有力推行现房销售，新出让土地及未获规划许可的项目优先现房销售，已获许可的鼓励现房销售，实现“所见即所得”。这标志着高杠杆、卖楼花的旧规则终结，未来购房要么买现房，要么买封顶后且资金严格监管的预售房。

制度重构必然带来行业洗牌。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池指出，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将对房企的资金实力、项目管控能力与产品品质提出更高要求，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展。

光大证券研报分析，“封顶预售”与“竣工放款”大幅推迟现金回款节点，自有资金沉淀压力显著增加。头部央国企凭借融资成本和信用优势，将在竞争结构优化中受益；而资金薄弱的中小民企或将加速退出。

克尔瑞数据显示，2026年1-7月百强房企的权益销售金额为1.24 万亿元（-15.3%），十强房企的权益销售金额为6568 亿元（-5.3%），十强房企占比约为53%（同口径数据2021 年仅39%），行业集中度进一步提升。

普通购房者该如何应对？

从走访来看，北京市场呈现出“温和放量、博弈加剧”的复杂图景。新房市场局部活跃，但以价换量仍是主流；二手房则因买卖双方预期分歧，短期成交会比此前多了一些顾虑。

与此同时，新政释放的信号清晰而强烈：房地产正从“经济增长引擎”回归“民生保障 资产配置”的双重定位。

对于普通人而言，当前价格已较前期高点有明显回调，叠加贷款期限从30年延长至40年、月供下降、交房后才还贷等利好，购房门槛和持有压力有所减轻。行业筑底信号增强，不少购房者期待新规细则出台。

随着现房销售逐步普及，市场上“所见即所得”的产品将增多，品质选择空间更大。价格方面，销售人员透露，“政策落地初期，正好赶上金九银十，部分新房可能还会出一些针对性的促销策略。”