编者按：

“828新政”出台，至今已半月。政策落地后，重庆楼市水温几何、市场预期是否生变、房企信心有无修复、官方细则何时出台、购房者又是否买单？

即日起，凤凰网推出《828新政重庆观察》系列报道，立足重庆，从市场、房企、官方、购房者等多维视角，持续追踪新政落地后的真实反响与深层影响。

我们既记录一线变化，也追问政策实效；既观察短期波动，也关注长期趋势。828新政影响几何，重庆市场正在作答。

8月28日，住建部等中央三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“828新政”）。在业内看来，这标志着中国楼市过去二十多年“高杠杆—高周转—高预售”的三高模式走向终结。

半月过去，重庆市场反馈如何？

凤凰网实地探访发现，市场并非简单走向“冷”或“热”，而是进入一场由供应端主导的窗口期调整。

市场：谁在观望，谁在抢跑，谁在暂停，谁在夯实？

观望情绪占据主流，主流房企开始主动放缓推盘。

凤凰网调取1—8月重庆核心区TOP10项目，以及9月1日至15日核心区TOP10项目，对比重合样本发现：房企普遍放缓推盘节奏，但均价稳中有升。以半月为观察单位，5大样本中，除邦泰观山川外，其余4盘9月上半月销售额下降约五成。

传统“金九”销售额不升反降，指向的并非需求萎缩，而是推盘流速被主动控制。

凤凰网预计，未来一年，重庆核心区新房供应将出现阶段性“断崖式下降”。目前，重庆中心城区商品住宅去化周期已降至9个月，核心区库存去化周期更短。而828新政后新规项目资金占用大、导致回款慢，入市节奏放缓，阶段性供应空窗由此出现。

供应空窗期已见端倪，而市场也在分化。

抢跑者已经出现。今年9月，核心区老牌住宅和黄御峰再度入市，以0.28万平方米位居9月上半月销售面积首位。

暂停者同样存在：有开发商暂停新项目销售团队组建；有房企原计划拿地，突然决定放弃；有楼盘原计划下月取证，如今改口“守盘”，暂停一切动作。

稳健者则选择按自己的节奏走。

9月15日，重庆某民企老总告诉凤凰网：“828新政对稳健企业是好事，长期主义才应是重庆楼市的主旋律。”她认为，财务稳健、深耕核心区的头部房企将在洗牌中胜出，市场集中度提高后，重庆楼市将由最稳健的一批企业主导。

另一家民企海成则表示，新政不会改变其拿地节奏，公司将继续深耕重庆核心区，并在产品规划设计上深化客户研究，更精准预判未来市场。

市场中少数房企依然保持投资节奏，新政落地当天，就有民企溢价拿下新牌坊地块，并在9月完成项目开工，同时参与秋季房交会，持续布局主城核心。

房企：谁有货，谁在赢？

828新政后，重庆市场进入供应稀缺阶段，货量即定价权，财务即生存权，产品即抗跌性。那么，谁有货？

凤凰网发现，重庆的“存货大户”前五分别是：和黄约205万方、融创约155万方、重庆万科约61万方、海成约59万方、龙湖约48万方。

存货大户的背后，资金压力也随之而来。

某房企内部人士直言：“新政下，行业资金回笼周期被拉长，存量项目都要重新算账，要考虑钱从哪里来、没钱是否还开发。”

这要求房企财务底盘极为扎实。

重庆五大存货大户中，有4家均已上市，根据经审核的2025年度业绩公告，长实集团（“和黄”关联实体）净负债率约为2.3%，融创中国净负债率为376.3%，万科净负债率为123.5%，龙湖集团净负债率稳定在52.2%，它们的财务底盘，会对项目开发造成何种影响，需要长期观察。

资金承压之际，存货大户也手握“绝版筹码”。 但筹码是否真正稀缺，关键不在多少，而在位置：主要存货必须在核心区，因为早在828新政前，重庆楼市的战略重心就已从新区转向核心区。

这也意味着，核心区仍有存量的房企，才是极少数能持续供货的玩家。它们将迎来一段珍贵的销售窗口期，也更有机会赢到最后。

那么，谁才是“核心区极少数能持续供货”的玩家？

凤凰网梳理发现，重庆“核心区库存大户”至少包括：海成、邦泰、远达、招商蛇口&香港置地、招商蛇口&康田、保利等，上述企业共同储备的重庆核心区重点项目库存，合计约145.74万平方米。

海成、招商蛇口、香港置地的产品力和市场话语权，已得到市场印证。那么，其他房企呢？

购房者：买不买，买谁？

当“828新政”让市场与房企悄然生变，购房者该如何决策？

凤凰网分析认为，“828新政”的深层影响将在未来一至两年逐步释放。供应收缩，叠加开发成本抬升，核心区优质不动产的价值将再度凸显。对购房者而言，与其纠结短期波动，不如把决策重心放回资产本身：买哪里、买谁、买什么产品，才更经得起时间检验。

对真正有自住或长期配置需求的人来说，当下更值得做的，不是观望等待，而是尽快锁定核心区、稳健房企与优质产品的选择范围。

市场从不缺喧嚣，缺的是定力。买不买，取决于真实需求；买谁，取决于长期价值。当政策影响渐次释放，城市核心的稀缺、稳健房企的信用、优质产品的打磨，终会在时间里显影。与其追逐短期波动，不如锚定确定性，耐心持有。这，或许就是“828新政”之后，购房者最清醒的答案。