距离“828”新政发布已二十余天，细则尚未完全落地，但上海土地市场的反应已经开始显现。

9月21日，上海第九批次涉宅用地正式开拍。本批次共出让3宗地块，分别位于黄浦老西门、浦东金桥和静安大宁。最终，3宗地块全部成交，总成交金额129.11亿元，整体溢价率6.76%。

其中，黄浦老西门地块由中海以底价38.88亿元摘得；静安大宁地块由建发&象屿联合体以总价70.5049亿元摘得；浦东金桥地块由中信泰富以总价19.72亿元摘得，溢价率29.65%。

从结果看，市场情绪已明显不同于以往。最直观的变化有三点：一是参与拍地的房企明显减少，部分原本被市场高度关注的地块最终仅一家或两家竞买人报名；二是房企抱团趋势更明显，联合体增多，向来单打独斗的绿城，此次也拉上盛安置业&西子组成联合体；三是地价出现回调，多宗地块成交价格与此前同板块出让地块相比，降温信号较为清晰。

Part.1

143轮竞价，中信泰富19.72亿摘浦东金桥地块，溢价29.65%

本次土拍最热的，莫过于浦东金桥地块。该地块共吸引中信泰富、越秀、金茂、招商、绿城&盛安置业&西子5家房企参与竞拍。

竞拍过程也相当激烈，参拍房企全部出过价。前半程多家混战，越秀、中信泰富、招商、绿城联合体轮番出价，80轮之后溢价率来到21.36%，其余房企陆续退出，场上只剩越秀和中信泰富，两家出价都非常果断，毫不相让。

地块热度高，并不让人意外。该地块为纯住宅用地，规划建筑面积约3.8万㎡，容积率仅1.8，限高60米，起始总价15.21亿元。在本批次三宗地块里，它体量最小、起始总价也最低，资金占用相对有限，开发周期和后续去化压力也更容易控制。

位置同样不错。项目位于金桥核心区域，紧邻中环，周边城市界面已经相当成熟。9号线台儿庄路站距离地块约600米，一路之隔就是建平实验小学；金桥大拇指广场、Lalaport等商业体已经运营多年，约3公里外的新嘉中心也已开业。更重要的是，金桥核心区的新房供应已经断供多年。

最终，经过143轮竞价，中信泰富以总价197229万元竞得该地块，成交楼面价52416元/㎡，溢价率29.65%。

中信泰富这几年在上海公开土拍市场很少露面，上一次拿地还要追溯到2023年12月，其联合杨浦国资通过协议出让方式，以总价114.4亿元、楼面价6.3万元/㎡竞得杨浦平凉路4宗打包地块。此次出手果断，可见其补仓上海核心区域的决心。

不过，地块也并非没有短板。项目紧邻中环高架，噪音和扬尘是绕不开的抗性。对中信泰富来说，高架侧楼栋排布要更讲究，居住空间尽量朝小区内部，隔音门窗等配置也要升级，建安成本会相应增加；高架侧房源在定价上大概率要让步，去化速度也会慢于小区内侧。

Part.2

建发&象屿联合体70.5亿摘大宁地块，楼面价降了2.3万

本次土拍溢价成交的还有静安大宁地块。不过相对于浦东金桥的火热，该地块表现相对克制，仅吸引了招商&南山&滨江&南通瑞城、建发&象屿两家联合体报名。

增价幅度全程维持在500万元，经过78轮竞价，最终由建发&象屿以70.5049亿元竞得，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/㎡。

该地块热度一般，也在市场预期之内。地块位于静安大宁板块，紧邻内环和南北高架，距离1号线中山北路站不足600米，周边商业、教育、交通等配套已经较为成熟，同时拥有河道景观资源。

单看区位，这并不是一块缺乏吸引力的土地。但与金桥地块相比，它有一个非常明显的特点：体量大、总价高。地块出让面积约4.22万㎡，容积率2.4，规划建筑面积约10.13万㎡，起始总价66.84亿元，是本批次规模最大、总价最高的一宗地。

体量大、总价高，意味着房企拿地时要重新算一笔账。在当前政策环境下，房企需要投入更多自有资金，同时承担更长的开发和资金回笼周期。门槛摆在那里，能参与的房企自然就少了。

也正因如此，这宗地虽然溢价成交，但成交价明显低于同板块此前出让地块。2025年3月大华集团拿下的静安大宁地块，楼面价高达92659元/㎡，比本次高出约2.3万元/㎡；即便与今年6月建发自己拿下的081a-08地块相比，本次楼面价也低了约1.2万元/㎡。

对建发和象屿来说，这次联合拿地各有考量。建发可与此前大宁项目形成区域联动，两幅地块协同开发，迅速形成规模效应，摊薄前期拿地成本；象屿此前已在大宁布局，此次既能与建发形成开发合力，也能进一步深耕上海市区的优质地段，强化自身在静安核心区的品牌影响力。

Part.2

中海再出手，38.88亿底价拿下黄浦老西门

本次土拍的赢家，还有中海。中海以底价388807万元摘得黄浦老西门地块，成交楼面价96900元/㎡。

虽然是底价成交，但这块地本身的条件并不差。地块出让面积约8544平方米，规划建筑面积约4.01万平方米，虽然是商住混合用地，但住宅占比高达90%，整体体量不大，开发节奏相对容易控制。

更重要的是位置。地块位于老西门板块，距离8号线、10号线老西门站不足500米。向西北，是新天地、翠湖天地和太平桥公园所在的成熟区域；向东，则是上海老城厢。

而中海此次拿到的价格，确实比较低。2024年10月，联发&丰隆联合体以89.36亿元摘得黄浦区96、97街坊，成交楼面价约11.75万元/㎡。相比之下，这次老西门地块仅以9.69万元/㎡成交，楼面价低了约2.06万元/㎡。

值得一提的是，这已经是“828”以来，中海在上海土地公开市场第二次拿地。刚刚过去的八批次土拍，中海就以底价拿下真如地块。别人还在算账，中海已经出手。连续两批次底价拿地，既是资金实力的体现，也是对新政窗口期的精准把握。

而且中海对黄浦并不陌生。2024年，中海·顺昌玖里在新天地板块开盘，以196.53亿元销售额刷新全国开盘纪录。

不过，顺昌玖里的成功，并不能简单复制到老西门地块。一方面，周边竞品已经不少，2公里范围内，翠湖七期、翠湖八期、绿城黄浦ONE等项目都在。另一方面，地块虽然靠近新天地，但城市界面和顺昌玖里仍有差距。顺昌玖里所在的新天地核心腹地，商业、街区、豪宅氛围都已成熟；老西门东侧则直面文庙老城厢，蓬莱路、梦花街一带还有大量待拆旧里。

所以，底价拿地只是第一步。对中海来说，真正的考验在后面：产品能不能做出差异化，价格能不能被市场接受，还需要市场给出答案。

写在最后：

本批次土拍，虽然整体溢价率，没有以往那么高。但，市场里出现了一些有意思的新变化。

最明显的一点，是新面孔多了。离开上海多年的滨江，以联合体形式重新出现在土拍报名名单中；盛安置业&西子等新面孔，也开始进入上海土地市场；中信泰富则罕见现身公开土拍，并摘得金桥地块。“828”新政在改变规则的同时，也让一些房企重新看到了拿地机会。有人选择观望，也有人选择在这个窗口期进场。

拿地逻辑同样在变。中海继八批次底价拿下真如地块后，本次再次以底价摘得黄浦老西门地块；建发&象屿拿下大宁地块，楼面价较同板块此前明显回落。对于资金稳健、开发能力强的房企来说，地价回归理性，反而意味着更安全的成本空间和更从容的布局节奏。

接下来，上海第十批次涉宅用地将于9月29日开拍。届时市场会给出怎样的反馈，值得继续关注。