毕业季刚过,又一批年轻人来到深圳。落脚的第一步,大多先租房;而城中村,成了大多数深漂在深圳的第一个落脚点。

那么,深圳各区的城中村租金到底是什么水平?

最近,“珊瑚数据”发布了福田、南山、宝安、龙华、光明等区今年一季度的城中村租金数据。逐一整理后,拼出了一张“深漂租金地图”。

数据虽然来自一季度,但城中村租金一年内的波动通常不大,仍有一定参考价值。

(本文租金单位为元/㎡/月,具体房源以实际报价为准。)

01

福田区:

CBD旁的租金天花板

福田区作为深圳城市核心,城中村租金主要由到CBD、核心商圈的通勤距离、地铁覆盖密度决定。

该数据将福田区划为两个梯队,其中,南园和莲花是第一梯队,综合租金80.58-81.06元/㎡/月,这两个片区单身青年多,小户型紧张,租金断层领先。

而福田、福保、沙头、梅林、华富等为第二梯队,综合租金70.58-74.00元/㎡/月;

这个梯队内部署分化明显,如靠地铁、靠商务节点的村向第一梯队靠拢;远离地铁主干线的村,就成了福田内部的租金洼地,低价村综合均价在61.25-69.50元/㎡/月。

户型上,福田全区单间74-110元/㎡/月,一居63-96元/㎡/月,二居56-88元/㎡/月,三居49-80元/㎡/月。

南园、莲花这类核心板块,单间主流95-110元/㎡/月,一居81-96元/㎡/月。头部村落里,沙埔头东村93.50元/㎡/月,水围村77.25元/㎡/月,村与村之间能差出16块多。

而福田区租金低洼区主要集中在福田街道,同时包含沙头街道、梅林街道部分边缘村落。

低价村榜单综合均价区间61.25-69.50元/㎡/月。

02

南山区:

最高超100元/㎡/月,但西丽是内部缓冲带

南山区城中村租金仅次于福田区,最高单价达到103元/㎡/月。

滨海总部核心板块——沙河、蛇口、招商、粤海,综合租金71.00-81.50元/㎡/月,租客以互联网大厂、金融、跨境贸易、总部白领为主,单身青年占比高,小户型供不应求。

南头、南山、桃源属于中端主力,综合租金66.43-67.43元/㎡/月,差距很小。西丽则是南山内部的“缓冲板块”,平均租金60.06元/㎡/月,是全区最低,城中村数量也最多。

但西丽不能一概而论。大磡、麻勘、牛成、王京坑、白芒等远郊村落,去深圳湾、科技园要跨线换乘,通勤耗时普遍20分钟以上,租金就低;官龙、九祥岭、新围、茶光、留仙洞等靠近地铁和留仙洞总部的村,租金又被拉到中端水平。

南山租金跨度极大,高的破100元/㎡/月,低的只要40元/㎡/月多。

片区比较适合在科技园、深圳湾、后海上班,预算有限但想留在南山,可以重点看西丽地铁沿线;如果通勤换乘太多,低价房的性价比会被时间吃掉。

03

宝安区:

南山外溢的第一站,南北差出一条通勤线

宝安的租金由通勤距离和轨道交通直接拉开。

南部新安、西乡是第一梯队,新安有5号、11号、12号线,是往返前海、南山的枢纽;西乡靠1号线和11号线承接南山外溢,白领租住需求旺,小户型溢价明显。

中部福永、航城、福海、石岩是第二梯队,聚集航空、电子、智能制造产业,租客以技术人员、厂区上班族为主,一居、两居需求大。

石岩还受益于13号线通车,通勤价值上涨。

北部松岗、新桥、沙井、燕罗是第三梯队,工厂配套租住为主,一线务工人员多,三居室是主流,去南山通勤时间长,租金处于全区低位。

宝安全区单间31-88元/㎡/月,一房一厅24-83元/㎡/月多,二房一厅21-73元/㎡/月多,三房一厅18-64元/㎡/月多。

同户型南北单价最高能差超过40元/㎡/月。

适合在在前海、南山上班,能接受地铁通勤,预算从紧可以沿着11号线、1号线往北找。

全区城中村综合均价高价村TOP10:

04

龙华区

福田外溢的南高北低,民治断层领先

龙华是典型的“南高北低”。

第一梯队民治街道,综合租金51.03元/㎡/月,断层领先全区。它紧邻福田,又有深圳北站枢纽,承接大量跨区通勤白领,单身青年租住需求旺,小户型溢价显著。

第二梯队是龙华、大浪、观湖,综合租金37.26-41.77元/㎡/月。其中大浪有64个城中村,是全区城中村数量最多的街道。

第三梯队福城、观澜,综合租金33.35-34.68元/㎡/月,地处北部远郊,制造业园区多,三居合租需求占比高。

龙华高价村高度集中在民治。樟坑一区65.75元/㎡/月,是全区租金最高城中村,单间租金79元/㎡/月,为全区单间峰值;樟坑二区、逸秀新村紧随其后。低价村则集中在观澜、福城,桔岭新村29.25元/㎡/月,是全区最低。

龙华区适合在福田上班,依赖4号线、5号线、深圳北站,预算有限可以往观澜、福城方向看,但要把通勤时间算进去。

05

光明区:

租金亲民,但核心板块也在拉开差距

光明的租金整体亲民,围绕科学城产业、地铁6号线和13号线、配套成熟度形成三级梯队。

第一梯队是玉塘、凤凰、光明,综合租金32.85-34.08元/㎡/月,玉塘以34.08元/㎡/月位居全区首位。

第二梯队马田、新湖,综合租金31.90-32.74元/㎡/月,是光明城中村居住供给的主要载体,马田有31个城中村,全区最多。

第三梯队公明,综合租金30.50元/㎡/月,是全区租金洼地。

户型上,光明单间36-56元/㎡/月,一居27-47元/㎡/月,两居23-42元/㎡/月,三居19-37元/㎡/月。

核心板块玉塘、凤凰、光明,单间主流41-56元/㎡/月,三居25-37元/㎡/月,单间和三房单价差普遍超过15元。

全区超过40元/㎡/月的街道只有三个。碧眼新村45.50元/㎡/月,是全区最高;红湖村、北岗村27.50元/㎡/月,并列最低。

片区比较适合在光明科学城上班,或者能接受6号线、13号线长通勤,想用较低房租换更大居住面积的人。

从深圳城中村整体的数据来看,户型上单间最贵,三房单价最低。 如福田核心单间95-110元/㎡/月,三居66-80元/㎡/月;光明单间41-56元/㎡/月,三居25-37元/㎡/月。单身租客议价能力最弱,两个人以上合租大户型,人均成本会明显下降。

各区的租金价格跨度都很大,如南山平均最高,但西丽远郊有40多元/㎡/月的村;福田整体贵,但福田街道等也有61-69的低价村;宝安南北同户型能差40以上。真正影响你钱包的,是街道内部、甚至村与村之间的分化。

低价洼地往往藏着“通勤税”。 龙华桔岭29.25元/㎡/月、光明红湖/北岗27.5元/㎡/月、宝安北部三房18-64元/㎡/月,这些数字很香,但如果你在南山、福田上班,每天多花的一两个小时和交通费,可能比房租差价更贵。

深圳城中村没有统一价。它更像是城市通勤和产业的影子:你在哪里上班,决定了你愿意为房租付多少,也决定了你每天要花多少时间在路上。

你现在住哪个区?租金多少?你觉得通勤时间值多少钱?评论区聊聊。

本文的数据来源于珊瑚数据,租金单位为元/㎡/月,具体房源以实际报价为准。