9月24日，北京“828楼市新政”细则正式落地。不同阶段项目未来到底怎么卖，核心看两个东西：工规证、出让公告时点。给上海一些参考。

第一个节点：828前已拿工规证、但未办预售的项目

这类基本属于“老项目老办法”。按细则，后续申请预售，预售条件、预售资金监管等仍按原有政策执行。也就是说，已经进入开发流程、还没卖的项目，不会因为新政突然改销售路径，市场有过渡期。

第二个节点：828前已拿地，但没拿工规证的项目

这类项目比较关键。原则上是按新项目执行预售管理，不是当然按老办法。

只有各区政府确保能够按时建成交付，并在加强预售资金监管、报市级部门备案后，2027年底前才仍可按原有预售条件申请预售。历史遗留问题项目，经区里评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

一句话：原则从严，例外开口，但有条件、有期限。

第三个节点：828后拿地的项目

注意，看的是“出让公告时点”，不是成交时点。这类项目基本代表未来趋势：

预售要单体建筑主体结构封顶，还要有主体结构分部工程验收记录；预售资金全额、全过程监管，联合验收后才解除；优先选择现房销售。个人按揭，含公积金，也要等竣工备案后才发放。

但也要说清楚：现房销售是“优先选择”，不是一刀切强制。

简单说，过去开发商拿地后，主要靠预售回笼资金；未来更考验资金实力、工程建设能力和交付能力。

所以，北京这次细则释放出的最大信号是：不是所有项目一夜之间进入现房时代，而是按照 “工规证 出让公告时点” 划出不同赛道。上海可以参考，但也要注意因城施策。