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京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

继北京发布预售制度落地细则后，上海成为第二个出台系统性实施细则的城市。

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起执行。

《实施意见》从预售资金监管、现房销售规则、金融配套支持、土地供应管理等方面打出组合拳，明确六方面政策措施：全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范，加快构建房地产发展新模式。

就在上海现房销售落地细则发布后，一位TOP10房企人士向中国房地产报记者坦言，“细则中有些条款比预想中要好”。在被问及此次政策是否会影响其所在企业后续拿地时，该人士明确表示“没有影响”，并表示还是会坚定深耕（上海）。

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预售资金全额全过程监管

在预售端，上海进一步收紧预售条件、强化资金监管。根据《实施意见》，自2026年8月28日后发布土地出让公告的商品住房新项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，同时执行预售资金全额、全过程监管，要等到项目完成综合竣工验收，才能解除资金监管。后续还将出台专门的预售资金监管办法。

2026年8月28日（含）前，已取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。

对于在途项目，上海采取“三分法”分类衔接。2026年8月28日（含）前，已取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。对于2026年8月28日及之前已拿地、尚未拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按照新项目标准执行；若各区可保障项目按时建成交付，企业完成市级部门备案后，2027年底前依旧可按旧规申请预售，但资金监管必须落实新规，即设置重点监管额度，覆盖工程建设配套及必要运营资金，保障房屋及配套设施达到交付条件；全部预售资金存入监管账户，超出重点监管额度部分，经区住房资金监管机构审核，可依据建设节点支取。此外，2026年8月28日前已发布出让公告、但之后才取得土地使用权的项目，2027年底前可沿用原有预售条件，预售资金则按照新规监管。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海新出让土地项目预售门槛提至“主体封顶”，在途项目与北京一致采用“三分法”，但上海未进一步明确“封顶”的证明要件，具体执行口径仍有待配套文件细化。

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现房销售推行定金制

定金不超总房价款3%

此次文件首次明确上海现房销售相关操作细则，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

值得关注的是，现房项目在取得建筑工程施工许可证之后，房企便可和购房者签订购房定金合同，定金金额一般不超过购房总价款的3%。定金合同需要写清定金数额、房屋售价、交付时间以及违约处置方式。如果房企违约无法按期交房，购房者有权解除定金合同，房企需要返还定金并承担相应违约责任。

与北京相比，上海现售定金上限为3%，高于北京1%的上限。张文静认为，与北京类似，定金能否支取使用、因购房者责任解除定金合同的情形等，上海此次政策均未明确。

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竣备后方可发放按揭

金融配套政策成为此次改革的重要一环，上海将推行项目主办银行制度。

2026年8月28日起新签订借款合同的房地产项目，单独发放开发贷的银行即为主办银行；银团贷款模式下，牵头银行担任主办银行。房企需要在主办银行开立专用资金账户，项目开发贷、自有资金、现房销售资金等全部项目相关资金统一纳入该账户管理。区房地产交易中心在主办银行开设监管账户，存放预售资金以及现房购房定金，实现“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的资金闭环。

张文静表示，与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地监管架构存在差异。

信贷规则同步调整。2026年8月28日后拿到预售许可证的项目，必须完成竣工备案，才能够发放个人住房按揭贷款以及公积金贷款，贷款资金直接受托支付进入资金监管账户。上海还进一步要求贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户，资金封闭运行的颗粒度更细。

开发贷方面，上海明确按照市场化原则，保障现房销售和预售项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。重点向现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目倾斜。银行需结合项目进度，合理确定放款节点与额度、分批放贷；贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

同时支持符合条件的开发企业通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

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土地款可分期

首付不低于50%、余款“1 1”

土地端，上海提出实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动、强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

土地价款方面，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，即首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。

与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1 1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。

此外，上海还提出实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，维护市场秩序等其他要求。

中原地产市场分析师卢文曦分析道，上海出台的落地细则还是根据实际状况来执行一城一策，总体都是在此前三部委的政策框架下制定。新政策对预售项目的资金监管更严格，从消费者角度来看，资金安全有保障。

在张文静看来，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 温红妹