9月28日，上海四部门联合发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。这份细则大概的逻辑就是：让购房者更安心，让开发商更规矩。

小凤凰也分别从购房者视角、开发商视角总结了一下本次发布的细则和8.28前的上海旧规有什么差异。

预售管理：封顶才能卖，资金监管至竣工

这一条需要重点关注，毕竟明天就要迎来上海第十批次的土拍，首批现房销售项目也将随之登场。

新项目：2026年8月28日后新出让的土地，要卖期房，必须主体结构封顶。而且预售资金全额监管，直到项目综合竣工验收后才能解冻。

老项目：分三类过渡，大部分不受影响。少数已拿地但没报建的，如果区政府确认能按时交付，报备后2027年底前仍可按老办法预售。已经公示但8月28日后才拿地的，2027年底前上市可按老预售条件，但资金监管按新规来。

总结：新项目卖房门槛调高，资金不能随意挪动；老项目留下过渡窗口期。

二、现房销售：优先现房，定金3%

2026年8月28日起，新出让土地优先选择现房销售，会在土地出让公告里写明。现房销售的项目，拿到房屋首次登记后去区房管部门备案。

定金制：开发商拿到施工许可证后，就可以和购房人签定金合同，定金不超过总价的3%。如果开发商违约不能按期交房，购房人有权解除合同，开发商要返还定金并承担违约责任。

总结： 现房销售渐行渐近，定金只要3%，开发商违约要进行赔偿。

三、主办银行制度：一个项目一家银行管钱

2026年8月28日起新签借款合同的项目，实行主办银行制。谁提供开发贷，谁就是主办银行；银团贷款的，牵头行是主办银行。

项目存续期间，开发贷、自有资金、销售回款等全部资金，都要放进主办银行的资金账户，由市、区房地产交易中心监管。

总结： 一个项目一个钱袋子，不能再随便挪用。

四、融资支持：按揭要等竣工备案才放款

这是变化最大的一条，将会给市场带来一针强心剂，也是购房者最关注的一条。

个人按揭：2026年8月28日起取得预售证的项目，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款（含公积金）。贷款资金通过受托支付直接进监管账户。

对购房者来说，这意味着从封顶到竣工这段时间不用还房贷，拿房后再还，压力小多了，不需要再期待遥遥无期的交付日，还每个月从银行卡里扣款。 对开发商来说，回款周期被拉长，从拿地到回款大概要3年，资金压力不小。

开发贷：预售项目开发贷最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案后。重点支持现房销售和“好房子”项目。

总结： 购房者晚还贷，开发商回款慢，开发贷期限拉长。

五、土地款分期：首付50%，余款两年内免息

2026年8月28日后出让的住宅用地，土地款可以分期缴纳：

首付在合同签订后30天内缴，不低于50%；余款可延长至一年内缴清，经决策可再延一年；分期不计利息。

总结： 拿地门槛降了，房企资金压力变小，土拍热度有望回升。

六、质量监管：项目公司制，推“好房子”

实行项目开发公司制，每个项目独立运作，风险隔离。建立健全质量保障体系，统筹推进“好房子”建设。同时优化审批、加强市场监管，维护市场秩序。

总结： 项目独立、质量严管，买房更放心。