受“828新政”影响，上海土拍出现了一个少见的空窗期。

以往，一个批次结束后，下一批次预公告往往很快跟上。但今年，节奏出现了变化。第九、第十批次土拍相继结束，第十一批次预公告至今仍未发布。

供地节奏暂时放缓，全年目标却不会因此改变。

根据年初发布的《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，今年上海商品住房用地计划供应量为275万至385万平方米。

前三季度已经完成多少？距离全年目标还有多大缺口？四季度能否补上？

Part.1

前三季度入市288万㎡，缺口还有97万㎡

据统计，今年前三季度，上海土地市场共成交37宗地块，总建筑面积约288万㎡，总成交金额约1291.32亿元。

其中，公开土地市场成交34宗，总建筑面积约238万㎡；非公开土地市场成交3宗，总建筑面积约50万㎡。

那么，这个成交量距离全年目标还有多远？

对照年初发布的供应计划，今年全市商品住房用地计划供应量为275万—385万㎡。若按供应上限385万㎡计算，前三季度约288万㎡的成交量距离全年目标还差约97万㎡。这意味着，四季度仍需承担全年剩余的供地任务。

97万㎡，究竟算不算多？

先看去年。2025年，上海土地市场全年成交建筑面积约320.85万㎡。其中，一季度约122万㎡，二季度约179.33万㎡，三季度约89.86万㎡，四季度约162.74万㎡。

再看今年。前三季度，上海成交建筑面积分别约为27.5万、62.9万和147.3万㎡，供地节奏明显前低后高。

从历史供地规模来看，97万㎡的缺口并不算大。如果四季度延续以往的供地节奏，补上这部分缺口并非难事。

但需要注意的是，受“828新政”影响，第十一批次预公告至今未挂，供地出现阶段性空窗。节奏断档，才是四季度最大的不确定性。缺口能否补上，关键看后续批次能否及时接续。

Part.2

供地缺口主要集中在哪些区域？

把各区的账摊开看，四季度上海土拍的压力，不在市中心，在外围。

先看市中心。杨浦、虹口、静安、普陀、徐汇、长宁六区，前三季度供地规模均已达到或超过计划上限，后续新增空间有限。黄浦还差约6万㎡，缺口不大，不影响全市节奏。

市中心基本收官，压力自然落到外围。

外围之中，松江已完成年度供地目标，其余区域都还有缺口，尤其集中在浦东、奉贤、青浦、宝山、闵行。

其中，浦东缺口约29万㎡，全市最大；奉贤约28.4万㎡，青浦约23万㎡，宝山约15.5万㎡，闵行约14万㎡。

为什么是它们？浦东盘子本来就大，供应计划全市最大；闵行区有5-10万㎡的城中村用地，推进较慢，奉贤、青浦、宝山则更多受去库存节奏影响，供地明显偏慢。

也就是说，四季度能否补上缺口，关键就看这几个外围补量区能否及时补量。

Part.3

四季度还有哪些地块可以补缺口？

缺口摆在那里，四季度靠什么补？

先看浦东和奉贤。两个区加起来，缺口接近60万㎡，占了全市一大半。

浦东缺口约29万平方米，全市最大，储备也相对充足。新杨思、三林、川沙、北蔡、高桥、森兰等板块均有潜在供应。若推地节奏恢复正常，浦东仍是补缺口的第一主力。

奉贤缺口约28.4万平方米，前三季度仅供应1宗约1.6万平方米。此前已释放但尚未出让的宅地仍有存量，关键在于年内能否集中推出。

青浦、宝山、闵行属于第二梯队，缺口在14万到23万平方米之间。青浦主要看青浦新城和西虹桥；宝山集中在南大和吴淞创新城；闵行则覆盖华漕、七宝、浦锦、梅陇、莘庄等板块。

嘉定缺口约10万平方米，补上难度不大；黄浦缺口约6万平方米，老城厢、外滩城市更新地块含金量较高，关键看哪一块先入市。

总体看，这些区域的储备并不缺，真正决定全年目标能否完成的，是后续批次能否及时落地。

Part.4

值得关注：下半年可能入市的热门地块

除了外围补量区的储备地块，下半年还有几宗自带流量的“种子选手”值得提前关注。

徐汇江南新村地块（122b-04街坊）。在徐汇完成全年供应计划的预期下，这宗地被视为四季度可能落地的“计划外增量”。

国庆前夕规划公示落地，用地面积约6.82万㎡，容积率仅1.5，计容建面约10.23万㎡，限高40米。地块位于内环内，距黄浦江直线约700米，紧邻4号线、12号线大木桥路站，与绿城潮鸣东方、香港置地启元同处一个辐射圈。低密加上滨江区位，若如期出让，具备冲击百亿总价的潜力。

浦东新杨思20Da-03/04地块。今年7月，新杨思一幅无住宅捆绑的纯商业地块曾引发155轮竞价，溢价率超80%。

据悉，核心区最后两幅住宅用地规划调整预计近日获批，有望于四季度入市。地块位于东明路与新杨思路交界，距高青路地铁站直线约400米。周边翡雲悦府一、二期仅剩尾盘，该盘曾在2025年以超151亿元销售额登顶全市双料销冠。作为核心区最后的住宅用地，且位置更贴近地铁与商业配套，预计入市后将延续板块的高热度。

西虹桥龙联路南侧21-08/22-08地块。该地块可以说是徐泾近几年最优质的宅地供应。其中21-08地块占地约2.3万㎡，容积率2.0；22-08地块占地约5.7万㎡，容积率2.5。

两幅地位于国家会展中心北侧，周边居住氛围成熟，17号线国家会展中心站也在步行范围内。今年徐泾市场购买力强劲，绿城悦海棠两批次均触发积分，二批次认购率约427%，创下2026年上海单盘认购人数新高。该地块入市，预计将吸引多家房企集中参与，成为四季度土拍市场的高关注度标的。

写在最后：

今年上海土拍还差约97万㎡。单看数字，这个缺口并不算大，但能否补上，关键还要看四季度供地能否及时接续。

从浦东、奉贤到青浦、宝山、闵行，外围区域仍有不少待释放的供地空间。接下来，第十一批次何时启动、这些区域的地块能否陆续入市，将决定全年供地目标能否完成，也关系到明年上海新房市场的供应能否顺利衔接。