10月12日，深圳新皇岗口岸正式开通运行。这座深港之间存续30余年的全天候陆路通道迎来“蝶变”。伴随旧口岸、落马洲管制站停运，沿用多年的皇岗穿梭巴士也落下帷幕。

而转型为纯客运超级口岸的皇岗口岸，采用“合作查验、一次放行”创新通关模式，通关效率大幅提升。今日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）通过实地体验了解到，从深圳一侧过关出境入香港，整个过程耗时仅需5~8分钟。

新皇岗口岸带来的改变早已跳出单纯的通关提速层面。口岸改造不只是建筑翻新，更是福田南部与河套片区一场系统性的城市更新试验。该片区货运功能外迁后释放大量土地，交由河套深港科技创新合作区统筹开发，联动福田CBD（中央商务区），推动片区向科创、商务、居住融合的国际化片区演进。

皇岗口岸正式开通运行 每经记者 陈荣浩 摄

大幅压缩通勤用时

坐落于福田南部的皇岗口岸，正迎来30余年最重要的一次重生。

每经记者注意到，皇岗口岸重构背后，是福田以南、河套片区一场系统性的城市更新试验。旧货运功能退出，大量土地空间被释放；低效路网重新梳理，既有轨道交通接驳完善，同时预留多条规划轨道交通接入条件；此外，口岸、河套科创合作区、福田CBD形成联动格局。

一边是河套深港科技创新合作区持续导入科创项目，一边是口岸改造带动片区配套补齐。交通、产业、人居三者相互赋能，福田南这片衔接深港的关键地带，正在跳出传统口岸配套的局限，向着科创、商务、居住融合的国际化片区演进。

皇岗口岸实行“合作查验、一次放行”模式 每经记者 陈荣浩 摄

“皇岗口岸是深港间首个采用‘合作查验、一次放行’模式的口岸，未来还会有更优更好的查验模式，在深港口岸间进一步落地。”10月12日，深圳市人民政府口岸办公室口岸一处处长薛华明在接受每经记者采访时表示，新皇岗口岸改造后取消了货运功能，减少货车穿行城区对城市风貌、人居环境的影响。升级后的纯客运口岸将提升通关便利度，吸引跨境人流，放大深港科创合作区能级，有利于带动周边片区发展。

同日，香港特区政府政务司司长陈国基、保安局局长邓炳强现场视察新口岸首日运作。数据显示，口岸开通头两个小时出入境客流5170人次，比过去同一时段上涨超六成；车辆查验时间由过去约10分钟压缩至2分钟。两地搭建联合指挥中心实时监测人流车流，“合作查验、一次放行”顺畅状态下旅客自助查验约20秒即可完成手续。

10月12日，租住在皇岗口岸附近准备去香港上班的刘女士（化名）告诉每经记者，新口岸开通后，对她这种有夜班需求的跨境上班族较为友好。此外，因为实行“一地两检”“合作查验、一次放行”模式，有望大幅压缩通勤用时。

同日上午，每经记者实测从新皇岗口岸深圳一侧出发去香港，从进入大楼到完成两地查验到出闸，预计整体耗时约5~8分钟（含坐电梯到出境大厅、走路到通道、完成查验），相比过往“两次排队、两次核验”的模式过境时长明显压缩。

大湾区跨境城市更新标杆性实践

每经记者了解到，改造启动之前，老皇岗口岸同时承担客运、货运双重职能，大片土地被货柜查验场地、货运停车场占用。大量大型货车常年穿行皇岗路，割裂福田中心区与深圳河沿岸片区，交通拥堵、噪声污染长期困扰周边居民。而焕新后，深圳明确新口岸取消货运查验功能，转型为纯粹的24小时客运口岸。

历时多年的原址重建，换来的不只是一座现代化联检大楼，更是片区低效土地的系统性盘活。

本次改造范围覆盖原有旅检、货检整片区域。也就是说，旧货运片区不再承担物流职能，释放出来的土地纳入河套深港科技创新合作区统筹开发。原有老旧口岸附属建筑拆除后，这片用地将建设国际协同创新区与国际人才社区，配套相应商业、公共服务设施。

新皇岗口岸周边配套情况 每经记者 陈荣浩 摄

过去只服务通关人流的口岸片区，开始补齐居住、教育、商业短板，打破口岸片区“只适合过境，不适宜居住”的固有标签。

每经记者从新皇岗口岸现场了解到，在空间布局上，新口岸采用立体开发模式，大量交通换乘功能转入地下，地面释放出大面积公共绿地、集散广场，建筑设计依托深圳河、红树林自然肌理，还打造了连续生态通廊，一定程度上可以消解大型交通建筑带来的空间压迫感。

而从更大视角来看，皇岗口岸土地盘活，与河套片区开发紧密绑定。在河套深港科技创新合作区，目前已经落地200余个高端科研项目，覆盖人工智能、生命健康、新材料等前沿赛道。

“皇岗口岸的重建升级，绝非单一交通设施的改造迭代，而是撬动河套片区乃至整个深港协同发展的核心关键支点。”日前，中国城市发展研究院投资部副主任、新智派新质生产力会客厅联合创始发起人袁帅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

在袁帅看来，口岸的焕新升级，为深港科创要素双向流通搭建了核心通道，也是大湾区跨境城市更新极具标杆性的探索实践，它跳出了传统基建改造的单一思维，以枢纽更新带动片区整体升级，为深港科创融合、产业联动筑牢了硬件基础，让河套片区的科创平台价值得以充分释放。

“皇岗口岸重建是依托超大空间释放、制度突破打造的大湾区跨境更新标杆工程。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示，口岸5分钟极速通关、多维轨道组网构建起便捷跨境通勤体系，但硬件优势只是基础，专属政策包才是留住科创人才、集聚企业的核心。符合条件的主体可享受人员便利通关、科研物资免税、跨境科研资金便利流通等配套政策，叠加河套低廉的办公租金优势，这将推动从“通道人流”到“科创产业流”的转化，成为片区产业集聚、业态升级的核心驱动力。

重构福田南商业版图？

根据2025年7月香港特区政府公布的信息，皇岗口岸设置了134条自助通道和68个人工柜台。预计落成初期可承载高峰日通关量20万人次，未来配合北环线支线发展，相信可提升至30万人次。

邓炳强在现场受访时也提到，这套“合作查验、一次放行”的模式依托自助电子通关，人力配置更高效。如果皇岗口岸运行效果稳定，特区政府也会加以评估，考虑把这套通关模式逐步推广到其他深港口岸。

而持续增长的跨境人流，正成为福田南商业消费持续增长的底层流量支撑。

其中，最开始受益的是周边一些小区的底商。以与新皇岗口岸紧邻的“廊桥国际”项目为例，其中一楼底商新开了不少餐饮店铺，还有一些商铺正处于装修状态。

每经记者在现场观察到，不少临街铺位已经换上新店招，还有商户正加紧装修筹备开业，片区商业氛围随着口岸启用快速升温。

跨境通勤红利同样传导至片区的租赁市场。每经记者走访了解到，廊桥国际、深港一号、皇御苑等口岸邻近小区，是深港上班族租房的首选。据中介反馈，口岸启用后片区看房量有所上升，靠近口岸的小户型租赁需求走强。

从中介发给每经记者的一房跟两房房源信息来看，其中约42平方米的单间挂牌月租金从4500元~4800元不等，约53平方米的两房一厅挂牌月租金5600元~5800元不等。

新皇岗口岸周边房源挂牌情况 每经记者 陈荣浩 摄

另据贝壳研究院数据，截至今年6月，皇岗片区二手房的成交均价为60139元/平方米，半年涨幅达到5.6%，较全市3.7%的半年涨幅高1.9个百分点。

在袁帅看来，口岸客流结构的根本性转变将重塑片区商业逻辑。当高学历、高收入科创人群成为主力，片区商业将从服务一次性过境客流，转向服务常驻群体与高频通勤者，品质化、体验式、商务型业态会逐步替代传统快消、低端餐饮，构建适配深港科创人群的全新商业体系。

“半小时跨境科研通勤圈虽是皇岗口岸升级的核心价值，但仅靠通勤便利不足以集聚科创要素。通关提速只是打通人员流动的物理门槛，留住人才、落地项目的关键，在于政策衔接、片区配套、产业生态的协同完善。唯有实现规则互通、配套适配、产业集聚，才能把短期跨境客流转化为可持续的常驻人才流与稳定产业流。”袁帅表示。

柏文喜则认为，对其他大湾区城市而言，皇岗经验的可迁移内核是：“城市更新不能只盯‘楼’，必须同步设计‘流量结构—产业政策—空间功能—制度衔接’的四重闭环。”从福田南望向落马洲，这座“超级口岸”的价值释放将是一个长期过程：待港铁北环线支线、穗莞深城际等轨道落地，再到河套合作区2035年“创新要素跨境自由有序流动”远景目标达成，其完整价值才会逐步显现出来。