深圳二手房市场，涨价与降价正在同时发生。

同一个小区，有业主在“金九”到来之际，将报价上调了150万元；也有业主在挂牌两年后，把价签从2300万元改成2000万元。买家端的分化同样明显，有人还在观望，担心买了还会跌，也有人愿意加价100万元求购特殊户型。

一个值得关注的背景是，今年以来，深圳接连拍出高价宅地。部分地块楼面价突破9万元/平方米，最高超过10万元/平方米。

高价地抬高了市场对未来新房售价的预期，也让部分二手房业主对后市有了更多期待。

与此同时，深圳新房供应量持续收缩。今年前9个月，深圳新建商品住宅新增供应约2.04万套，全年供应量预计较去年减少约1万套。随着现房销售相关政策落地，房企的资金安排和开发节奏也将面临调整。

当土地成本不断抬高，新房供应又可能进一步减少，开发商能否把高价地转化为高售价？谁来买单？

图源：图虫创意

买家加价100万元求购，涨价占比提升至15%

据深圳贝壳研究院院长肖小平观察，前海部分次新楼盘最新成交价较年初上涨约10%。在她看来，这与前海、宝中接连出现高价地，以及腾讯搬迁带来的需求预期有关。

今年6月，建发房产以35.25亿元竞得前海桂湾一宗宅地，溢价率达114.29%，成交楼面价约9.59万元/平方米。据好地网测算，相较2025年7月招商蛇口竞得的相邻地块海晏府，建发地块实际楼面价高出9906元/平方米，涨幅约11%。

高价地对二手房市场的影响，首先体现在买家的看房反应上。

“建发拿地后，我们门店平均每周有两三批客户咨询或者看房。”深圳链家前海旗舰店商圈经理喻浪表示，部分客户看房时会主动提及建发拿下的高价地。

喻浪认为，新出让地块未来的售价预期，为周边二手房提供了新的价格参照。“建发这么高的拿地成本，大家会觉得项目未来可能卖得比较贵，价格预期就上去了。”

这种预期已经反映在部分房源的报价上。

喻浪表示，和年初相比，前海片区次新盘润峯府、天境部分房源的价格涨幅约为7%-13%，户型稀缺、景观较好的房源更受关注。

例如，润峯府某个户型客厅多一面窗，中高楼层还能看到海景，由于户型数量有限，价格通常高于小区其他户型。今年3月，喻浪所在门店曾以1160万元成交一套该户型房源，“现在有客户让我们找同款户型，加100万元也可以接受。”

除了预期、户型和景观，交易成本同样会影响买家的选择。以润峯府为例，部分较早办理房产证的房源已满足交易满两年的条件，可以免征增值税，单套房源可能因此少缴三十多万元税费。

价格预期的变化，还影响着部分业主的出售意愿。“我们维护的一些业主原本已经同意承担增值税，（拍地后）又改变主意，要求买家承担这笔费用。前海几个小区都出现类似情况，部分交易因此陷入僵局。”喻浪说。

不过，降价仍然是买家群体中更主流的选择。

润峯府一套建筑面积约110平方米的三房，去年9月挂牌时报价1280万元，今年10月18日降至1250万元；另一套建筑面积约151平方米的四房，2024年10月挂牌时报价2300万元，近半年调价两次，目前报价2000万元。天境一套建筑面积约122平方米的三房，2025年11月挂牌时报价1500万元，今年10月11日的最新报价降至1288万元。

业主调价纪录，图源：贝壳找房

今年5月底，贝壳上线调价系统，4个月累计发生超过6.2万次调价。其中，9月的调涨占比约15%，高于7月、8月的12%，但调降仍是主流行为。

4宗高价地成交，客户溢价容忍度已大幅下降

部分二手业主尝到土拍火热的红利，抢到地的开发商形势并不乐观，他们面临的问题是：高价拿下的土地，如何卖出足够高的价格？

今年6月，南山、前海、宝安连续刷新涉宅地块楼面价纪录。保利置业竞得的南山区粤海地块，实际楼面价达到114478元/平方米，刷新深圳土拍单价纪录；建发前海地块和保利发展宝中地块的实际楼面价均超过96000元/平方米。9月10日，中海地产又以25.5亿元竞得福田安托山地块，实际楼面价100808元/平方米，溢价率125%。

一般情况下，地价上涨会直接抬高项目的销售门槛。

按照好地网测算，若粤海地块的建安成本按15000元/平方米（含装修）计算，项目上市后售价需要达到16万元/平方米以上才能保本。

建发前海地块同样面临价格考验。一名业内人士认为，按照当前周边价格水平，该项目未来可能需要卖到17万元/平方米左右，才有机会实现预期收益。

从市场的反馈来看，深圳买家仍有一定的高端住宅需求。

以前海新盘招商海晏府为例，项目建筑限高80米，容积率3.1，面积段在139-194平方米之间。据悉，海晏府备案均价约14.20万元/平方米，去化率超过90%。

相邻片区宝中的观潮府，今年4月以来已开盘4次，累计推出408套房源，备案均价在14.68万元-16.63万元/平方米之间，去化率分别为96%、90%、83%和73%。

在深圳核心区有楼盘在售的一品牌开发商营销人士张昀（化名）介绍，目前项目接待的客户以自住改善为主，包括金融及专业服务行业的高管、企业主，以及在香港工作、需要兼顾两地通勤的家庭。“大家买房思路变了，不再想着短期炒房赚差价。”

根据张昀的观察，和前两年相比，客户现在对性价比、得房率敏感度高很多，愿意为高实用户型、成熟配套出钱，但溢价容忍度大幅下降，更加务实了。“以前很多客户优先选170平方米以上大平层，现在105-123平方米四房最受欢迎，大家优先满足家庭实用需求，不想为用不上的多余面积花钱。”

新房供应或减少1万套，现房销售改变开发节奏

高价地频繁出现的另一面，是深圳新房供应正在收缩。

深圳贝壳研究院数据显示，深圳新建商品住宅供应量在2023年达到峰值，接近7.28万套；2025年全年供应约3.66万套。今年1-9月，新增供应约2.04万套。

图源：深圳贝壳研究院

据深圳市住建局10月8日披露，今年第四季度新建商品住宅供应5880套。据此估算，即使这些项目全部如期上市，今年深圳一手住宅供应量或定格在2.6万套，较去年减少约1万套。

供应收缩的趋势，可能还会延续到未来几年。

肖小平指出，截至目前，今年深圳成交涉宅用地面积约29万平方米，略高于去年全年，但土地开发条件已经发生变化。在80米限高、容积率下降等规划要求下，相同面积的土地能够提供的住宅建筑面积和套数可能减少。这意味着，即使土地供应有所增加，最终转化为新房的套数也未必同步增长。她预计，未来两三年深圳新房供应仍有进一步收缩的可能。

与此同时，深圳商品住房销售制度也迎来调整。

10月15日，深圳市住建局等三部门联合印发实施意见，明确从完善预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理等六方面完善房地产开发管理。随着深圳地方实施细则落地，四个一线城市均已出台相关政策。

对房企而言，现房销售带来的变化不止是销售时间推迟，还涉及资金占用和拿地决策。

金地方面向时代财经表示，现房销售意味着资金沉淀周期变长，房企的拿地测算逻辑也将重新调整，拿地会更加谨慎，更向核心板块集中。

对于购房者，现房销售则意味着可以在房屋建成后，更直观地判断房屋品质和社区环境，降低对项目交付的不确定性。金地方面表示，现售制度淘汰的是拿期房讲故事的能力，已具备交付确定性的项目更容易获得客户认可，旗下龙华启曜项目国庆来访环比增长204%、成交环比增长320%。

不过，供应减少和交付确定性提升，并不意味着开发商就能轻易提高售价。

张昀认为，未来一两年深圳高端住宅会迎来集中供货，整体看属于结构性错配：总量不算紧缺，但真正地段好、产品有优势的优质房源不多。行情会持续分化，核心成熟片区、产品有代际优势的项目，需求支撑强；位置一般、产品同质化严重的高端盘，竞争压力会比较大。

“高价地，更多体现的是核心地块稀缺，但地价高不等于客户愿意接受高售价，现在客户有自己独立的价格判断，不会跟着地价盲目抬预期。”张昀说。