金泉广场主体大楼金泉汇，被市场评论为“全北京最丑陋建筑之一”。赖苏婷/摄

赖苏婷 中房报记者 李叶 北京报道

被舆论戏称“全北京最丑陋建筑之一”的金泉广场，在长达20余年的烂尾后，“债权人”信达地产与万达商管打起联合操盘以推动复活之牌。

要将一个风险层层叠叠的大型烂尾综合体盘活，信达地产与万达商管都有共同要过的关。它们赌的无非是运营盘活→资产增值→证券化退出这条路，能不能走得通，目前只有“天知道”。

10月20日，记者在北京金泉广场看到，项目周边已竖起施工围挡，正式进入改造阶段。从现场招商部一工作人员处了解到，“目前招商工作已开启两个月，一期开业时间定在明年第三季度”。

原本，作为实质债权人的中国信达，最初试图通过外部挂牌处置来“快进快出”化解风险。但天不遂人愿，2021年至2023年间，该资产包历经5次开拍均遭流拍，起拍价从28亿元一路降至18.37亿元，即使这样，也无人接盘。在转让无望之下，2024年，中国信达决定由旗下信达地产接手，寄望其改造盘活。

现在，信达地产与万达商管需要回答的是，金泉广场所在的北京亚奥商圈已有7个在营项目，部分商场出现了品牌闭店窘境，叠加在北京零售市场租金下跌，且下半年还有超50万平方米新增供应入市的背景下，项目的招商能不能闯关成功。

金泉广场的盘活逻辑将如何影响信达地产后续经营？10月21日，记者就此向信达地产发送采访函，截至发稿未获回复。作为中国信达旗下唯一的地产上市平台，信达地产（600657.SH）在近年来遭遇主业经营亏损的背景下，正将战略重心转向不动产投资与轻资产服务。

商圈竞争激烈

“双奥信万广场”招商中心，对外已开启招商工作。赖苏婷/摄

10月20日，在金泉广场主体大楼一处招商中心，面对记者询问，工作人员表示，他们主要负责酒店与写字楼板块，“当前招商情况还可以”。记者看到，大楼外立面已打出“金泉汇·星悦天地”的对外推广名。

在广场正对右侧，属于中国信达的资产范围内，已立起“双奥信万广场”招商中心，围挡上醒目地写着“央企信达执笔，更新亚奥封面”的宣传牌。信万招商人员表示，商场招商仍处于起步阶段，定位面向普通家庭消费群体，试图与周边的新奥购物中心形成差异化经营，并口头提及计划引入优衣库、丝芙兰等大众消费品牌。

负责此次项目运营的，并非信达地产全资子公司，而是珠海市信万坤泰商业管理有限公司（以下简称“信万商管”）。该公司成立于2022年11月，由万达商管旗下大连万达商业管理有限公司以淮南万达广场100%股权作价出资，持股52.5%；北京信达悦生活服务有限公司（信达地产全资子公司）以信悦商业运营管理安徽有限责任公司100%股权作价出资，持股47.5%。

数据显示，该平台目前在管项目达31个，管理面积超155万平方米，运营模式借鉴万达轻资产输出逻辑，但使用“信万广场”等独立品牌，由万达输出运营体系和管理体系，信达体系提供底层困境资产（Distressed Assets，也叫特殊资产）。

从现场探访可以看出，虽然金泉广场在物理空间上是一个整体，但受制于复杂的产权切割，各业态的盘活进度呈现出一定差异。当商场部分已经举行开工仪式、明确明年三季度开业时，酒店与写字楼板块何时落地仍是未知。

除了项目内部亟待理顺的结构性难题，更为严峻的考验来自外部市场环境的挤压。当前，北京零售商业市场竞争激烈，金泉广场所在的亚奥板块也未能幸免。

从区域微观格局来看，亚奥商圈目前已有新奥购物中心等7个在营商业项目，定位以社区配套和区域型商业为主，存量面积高达54.85万平方米。其中，新奥购物中心优衣库新奥天虹店2026年6月30日闭店，主力租户退场，运营压力凸显。

从北京整体零售市场来看，市场正面临租金连续下行的挑战。据仲量联行2026年三季度报告，三季度北京市区及郊区市场租金环比均下跌2.4%，核心市场租金环比跌幅达2.5%。叠加后续北京零售市场还将迎来更多重磅项目入市，竞争将进一步升级。

失去的20年

金泉广场的故事，起点是房地产繁荣时代，落点是长达20余年的烂尾史。烂尾起源于北京政泉置业有限公司（以下简称“政泉控股”）资金链的断裂，与无解的难题。

2001年，北京申奥成功后，亚奥板块掀起了一轮买地热潮。2002年1月，政泉控股顺势从大屯乡华汇房地产手中拿下北京朝阳区大屯地块，规划打造总建面高达85.6万平方米的“金泉时代”综合体，预计总投资50亿元。该综合体涵盖住宅、商业街、写字楼及酒店式服务公寓等多种业态，其中体量约40万平方米的核心商业板块，就是如今深陷烂尾僵局的“金泉广场”。

这座采用“金元宝”造型的超级综合体，在当时的北京亚奥北部商业配套尚不成熟的情况下，商铺没有变成“金元宝”,反而是去化极其艰难，导致开发公司现金流很快陷入枯竭。2004年底，项目全面停工，二期、三期工程被迫搁置。

2005年10月，“白衣骑士”保利（北京）房地产开发公司（以下简称“北京保利”）出现。广场原股东与北京保利签订合作协议，北京保利出资8亿元换取政泉置业80%股权，资金主要用于金泉广场续建，项目一度更名为“保利金泉广场”。

好景不长。2007年5月，原股东起诉北京保利要求回购股权；次年双方达成民事调解，北京保利退出金泉广场项目，其对金泉广场的投资及相应收益作价13.71亿元由盘古投资承担，金泉广场项目重回政泉控股手中。正是这次波折，给项目埋下了大量工程款与股权纠纷的隐患。

2010年，项目再次宣布停工。2014年曾短暂启动招商，但随着投资方资金链断裂，项目再次关闭并陷入长期搁置。2015年，项目主体虽已建成，但商业资产长期整体荒置。此后，政泉控股卷入刑事大案，公司被判巨额罚金，名下资产陆续进入司法处置程序，金泉广场由此进入了漫长的司法处置周期，原本就复杂的产权问题日益恶化。

2020年，法院裁定将金泉广场对应的商业、公寓、酒店资产抵债给国通信托计划。中国信达作为4笔国通信托计划的唯一受益人，成为底层债权人。具体而言，国通信托持有9.1万平方米抵债房产，包括316号楼地上1-4层商业、317号楼27-30层酒店、138套公寓及底商。

2021年至2023年间，中国信达将金泉广场资产包在资产平台多次挂牌处置。首拍起拍价高达28亿元，但历经6次拍卖均遭流拍，起拍价一路降至16.53亿元，仍无人问津。错综复杂的历史债务、严重的产权分割以及小业主与工程款的遗留诉讼，成为阻碍成交的最大绊脚石。

2024年，外部转让无望，中国信达选择内部承接，由旗下信达地产接手，并将其列为“一号盘活项目”。此后，由信达地产旗下的核心平台——信悦资管具体推进改造工作，2026年10月14日金泉广场盘活改造项目正式开工，计划2027年三季度开业。

信达地产的困境

对于信达地产而言，在自身主业面临“失血”和现金流压力的当下，选择引入万达商管，合资成立“信万商管”进行轻资产运营，实质上是金融资产管理公司（AMC）在不良资产处置受阻时，试图通过内部协同与外部借力来化解风险的一种被动处理方式。

问题是，近年来，信达地产盈利能力持续下滑，营业收入从2020年的258.64亿元巅峰，一路萎缩至2025年的45.84亿元，5年间缩水超82%。2025年，信达地产创下上市以来最大亏损，归母净利润亏损高达78.75亿元，主因是一次性计提了62.25亿元的资产减值准备，预计减少归母净利润55.49亿元。

尽管2026年上半年信达地产账面亏损收窄至13.2亿元，但这主要源于减值计提退潮，并非主营业务实质性回暖。当期营业收入12.83亿元，同比下降27.85%；其中房地产开发业务收入9.14亿元，同比下滑33.98%。公司正转向轻资产代建、困境不动产盘活方向谋求转型，但新业务尚难形成支撑。上半年代建项目销售额仅4.15亿元，占整体销售总额的11.2%，不足以扭转经营颓势。

信达地产股东——中国信达的资产质量压力同步凸显。2025年，中国信达全年实现归母净利润35.62亿元，同比增长17.3%，但税前利润却出现历史上首次亏损，亏损额达18.62亿元。

中国信达核心的不良资产经营板块，2025年末总资产9524.1 亿元，占到集团总资产的55.3%；全年实现收入419.44 亿元，贡献集团58.1%营业收入。但这一主业板块归母净利润仅2.82亿元，在集团利润中占比不足8%，陷入“大资产、小利润”的窘境。

记者查阅财报发现，中国信达主业利润微薄的根源在于房地产相关风险的高度集中与加速释放。2025年末，在中国信达存量收购重组类不良资产中，房地产业务占比仍高达74.4%，地产存量包袱较重，相关资产变现难度加大、公允价值持续承压。当年，其不良资产经营业务计提资产减值准备及未实现公允价值变动损失合计344.8亿元，同比增加180.3 亿元，显著拖累主业盈利表现。

金泉广场的再次重启，注定是一场逆天改命的突围。向下——是错综复杂的历史遗留问题与操盘方信达地产主业的持续承压；向外——是北京零售市场租金下行与商圈巨头入局的激烈厮杀。

不得不说，很多商业败笔，透过其过去看未来，许多游戏，其实很难改变，也没有改变了什么。现在的合作双方，都把宝押在证券化退出这条路上，都想把烫手山芋弄成“金元宝”，这完全可以理解。问题是，这场阳谋，到底有没有解？当事者目前也不敢肯定地回答，只能硬着头皮也要上。