中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月23日晚间，世茂服务控股有限公司（00873.HK，以下简称“世茂服务”）一纸补充协议，将合营公司苏州茂有充新能源科技有限公司（以下简称“苏州茂有充”）的注册资本从4亿元砍至2亿元，成都世茂天成物业服务有限公司（以下简称“成都世茂天成”）收回9800万元未动用出资。公告给出的理由直白——充电行业竞争加剧，盈利水平及市场表现较投资初期预期下调。

就在两年前，2024年10月31日，世茂服务通过成都世茂天成参与设立注册资本4亿元的合营公司，携海南自在充进军电动车充电站赛道，当时公司披露的在管规模为144个城市近320万业主，社区场景被视为充电业务的天然入口。公告给出的判断是：电动车销量已占新车一半，社区充电需求巨大，业务与集团战略契合。

从4亿元到2亿元，这家物企的充电实验，为“物业 充电”这门被寄予厚望的生意，提供了一个可供观察的完整案例。

关于充电业务减资背后的缘由，10月26日，世茂服务方面回应称：“此次减资是结合市场环境与合营业务发展阶段的主动调整，持股比例与合作框架均不变，公司仍将参与合营业务。”

320万业主的流量账

故事始于2024年10月31日。世茂服务间接全资附属公司成都世茂天成与海南自在充新能源科技有限公司订立投资协议，成立合营公司苏州茂有充，主营在中国建设、安装施工、运营及投资电动车充电站及相关业务。

从交易架构看，世茂服务从一开始就没打算把充电业务当作核心主业来扛。合营公司注册资本4亿元，成都世茂天成出资1.96亿元持股49%，合营伙伴海南自在充出资2.04亿元持股51%。经营管理上，海南自在充委派一名执行董事负责管理及运营，成都世茂天成仅委任唯一监事。苏州茂有充作为合营企业入账，业绩不并入世茂服务财务报表。

市场分析认为，此次合作属于典型的“财务 资源型”安排：世茂服务以场景资源与资金投入参与，合营公司承担运营职能，双方实现风险共担、进退有据的架构设计。

同策研究院联席院长宋红卫将这一动作概括为“把充电站当作第二增长曲线的一次轻资产尝试”。他表示，世茂并非控股方，从持股比例就能看出这不是重仓押注，而是借助自身物业管理服务的场地优势，做一次转型探索。

“友吾友”社区市集品牌创始人孟庆斌则补充了另一层动机：“资本市值层面的考量不可忽视——加入‘新质生产力’赛道、提高公司估值，是地产系企业谋求转型的常见路径；而社区增值服务本身也确实需要充电服务，两轮车、四轮车充电以及电力增容等需求会越来越多，物企有进驻的现实需要。”

物企扎堆充电并非世茂服务一家。碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、招商积余、新城悦服务、华发物业、第一服务控股、瑞森生活服务、新力服务等均已涉猎。瑞森生活服务旗下“大斑马充电”和“这锂换电”智慧骑手换电站，后者注册骑手量位列南京第一。

行业数据显示，按终端销售口径，2023年中国充电桩市场规模约431亿元，2024年预计达517亿元。

赛道规模可观，社区场景触手可及，世茂服务入场时的商业逻辑看似充满想象力。但两年时间过去，充电这门生意的复杂度超出了场景优势所能覆盖的范围。

盈利不及预期

2026年10月23日的补充协议，把故事翻到了另一面。合营公司注册资本由4亿元削减至2亿元，成都世茂天成认缴出资从1.96亿元降至0.98亿元，持股比例仍为49%；合营伙伴从2.04亿元降至1.02亿元，持股51%。成都世茂天成已全额缴足出资，未动用的9800万元由合营公司在减资登记完成后10个工作日内以现金退还，拟用作集团一般营运资金。

世茂服务在公告中解释：新能源汽车充电行业竞争持续加剧，行业整体盈利水平及市场表现较投资初期的预期有所下调，适度降低出资规模有助于优化资源配置。

在宋红卫看来：“实际运营过程中发现这门生意并非如预期那样赚钱，所以通过回收资源、降低投资，降低转型尝试的风险。”

宋红卫列出物企做充电业务的四重难点：一是专业度不匹配，物业的核心能力是秩序维护、保洁与设备维保，充电运营则是另一套专业体系；二是投资重、回报期长，行业内卷下利润偏薄；三是业主众口难调，充电桩在部分小区遭抵制，可能波及物业费收缴；四是安全责任界定不清，一旦发生火情，物业往往首当其冲被追责。

孟庆斌对减资的判断简洁直接：“肯定还是经营和估值考虑。”他从社区运营实际场景补充了另一面：充电桩业务在社区有天然刚需，且随新能源产业发展会逐步提升，但难点同样具体。老旧小区原始设计达不到居民用电要求，需更灵活的错峰设计和电力增容扩容；新项目则要盘活闲置、促进多用户使用，同时把二轮车的充电、停放、管理、消防等流程管住，事关老百姓日常使用和安全，必须严格管理。

值得注意的是，减资后合营公司仍作为集团合营公司入账，按权益法核算，公司表示保留投资并继续参与业务发展。这一安排与世茂服务自身的财务处境也有关联：2026年中期公司亏损1.06亿元，平均净资产收益率-1.41%，市净率、市销率均约0.1倍。

数据显示，充电桩建设成本高、回收周期长，城区热门站点回收周期3至4年，平均需8年，乡村市场至少翻番。行业头部企业特来电2015年入局，直到2023年初才扭亏为盈，2024年上半年再度亏损。

“物企以轻资产思维进入重资产赛道，场景优势真实存在，但盈利模型的压力同样真实。”孟庆斌坦言，社区流量能降低充电业务的获客成本，却无法替代专业运营能力、成本结构与风险责任的重新定价。社区流量可以敲开充电生意的门，但能不能留下来，取决于专业运营能力、成本结构和风险责任的重新分配。