借合作建房、集资建房之名推销低价房源，海南一地再发风险提示。

10月23日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局（以下简称“乐东县房管局”）发布风险警示，直指未取得“四证”的小产权房违规销售问题。

乐东县房管部门在警示中列出七类风险：土地权属存在违法瑕疵；项目未经合法审批、存在拆除风险；缺少“四证”不得销售、交易合同可能被认定无效；房屋无法办理不动产登记、不能过户抵押；工程质量与配套设施缺乏监管；虚假宣传、一房多卖陷阱突出；购房资金游离于监管账户之外，涉嫌非法集资。同时，提醒广大购房者，购买前述类型房屋或将面临“钱房两空”。

这不是一次例行的公告提醒。早在今年2月、3月，乐东县房管局、自然资源和规划局等部门就已先后点名，将黄流镇黄流镇静澜家园、墨辰家园、柏悦雅居、锦绣家园等7个项目及利国镇 “山水人家”公寓定性为个人自建房。当地政府当时便划定红线：此类房源不得分户转让，也不予办理存量商品房交易合同备案。

该局还进一步将警示范围扩展至集体建设用地违规改变用途和“合作建房”模式，指出发起者无开发资质、资金未进监管账户、项目可能因违建被责令拆除或组织者卷款跑路，参与者存在“钱房两空”风险。

今年年初，乐东县人民法院还审结一起案件，河南石女士以18万元“租金”取得某村自建楼第六层“70年使用权”，实际支付17万元，后该房屋因属未经审批的宅基地违建被强制拆除。法院认定，合同名为租赁、实为宅基地房屋买卖，因标的物系违法建设、损害公共秩序而自始无效。

“乐东县常住人口50万人，每年冬季，全国各地涌入的旅居人群可达20万人，季节性住房需求陡增，这给当地小产权房‘以租代售’提供了空间。”10月26日，乐东县房管局一负责人对记者表示，此类小产权房“以租代售”存在极大风险。

乐东县龙栖湾一大型房地产开发项目负责人颜先生告诉记者，在当地街头巷尾的一些广告牌上，“低价售房”的小广告比较多，售价多在12万元左右。这些小产权房成因比较复杂，也有历史原因。

乐东，是一座三面环山、一面临海的小城，年平均温度23℃~25℃，与三亚的海水不分伯仲，但温度却比三亚更舒服，生活成本在海南相对较低，成功的吸引大量“候鸟老人”前来过冬，也是近年来海南候鸟人口增长最快的市县之一。

以乐东九所新区为例，社区常住人口约4000，每年10月至次年3月，入住人口激增至12万以上，走在九所街头，东北话、山东话、河北话此起彼伏，使这个常住人口不足50万的小城，冬季几乎被“换了一遍人”。

2025年，乐东国民经济和社会发展统计公报显示，全县共接待游客436.56万人次，同比增长9.9%，累计增速在海南全省排名第3位；其中接待过夜游客276.29万人次，同比增长14.6%，累计增速在全省排名第2位；接待一日游游客160.27万人次，同比增长2.6%，累计增速在全省排名第18位。

人口与旅游的热度，并未同步传导至房地产市场。来自当地政府的数据显示，2026年1~7月，全县固定资产投资同比增长6.2%，增速较上半年减少8.8个百分点。在库统计项目共248个。其中，房地产项目27个，同比下降48.9%；非房地产项目221个，同比增长16.7%。从投资主体看，政府投资项目185个（含跨市县项目16个），完成投资额同比增长55.6%；社会投资项目63个，完成投资额同比下降59.7%。

7月单月，全县固定资产投资同比下降34.1%。其中，非房地产项目投资同比下降16.6%；房地产项目投资同比下降92.4%。

销售端则呈现出另一种节奏。1~7月，全县新建商品房销售面积5.63万平方米，同比下降10.4%；实现新建商品房销售额5.03亿元，同比下降26%。

“灰色项目暗流涌动，持续扰乱当地房地产市场秩序，监管层及时发布风险提示，正是对这一市场乱象的主动风险提醒。”颜先生表示。