走进石家庄织音1953，锯齿形屋顶下红砖墙依旧，曾经的“华北最大纺织工业基地”，如今变成了集文化、艺术、消费于一体的城市地标。在南京“玻纤里”，老厂区被改造成“产城商旅”综合体，预计可承载3000人办公就业......

近年来，围绕老旧街区、厂区改造，各地跑出了一些颇具亮点的案例。随着《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》正式发布，老旧街区厂区改造迎来统一“行动标准”。

改造提速背后，一些潜在痛点也不容忽视。改造对象产权复杂、回报周期长、运营跟不上工程速度......城市更新“新风口”之下，部分深层矛盾仍需地方配套细则破解。

老厂区街区的“新生意”

近年来，多地涌现出老旧街区厂区的改造样本。

石家庄“织音1953”，由石家庄第一、第二棉纺织厂旧址改造而来。2024年，当地将其列入重点城市更新项目，在保留18栋历史建筑的前提下，对旧址进行重构重建。2025年5月，更新后的园区正式开放，至今累计接待游客超1420万人次，营业收入2.07亿元。

在南京，始建于1964年的南京玻纤院老厂区，改造为“玻纤里”后于今年9月亮相。在“小规模、渐进式、可持续”的更新理念下，项目改造最大限度保留红砖外墙、厂房桁架、老树木等历史肌理，实现了从科研老院到“产城商旅”融合新空间的转变。

苏州第一丝厂的更新改造，则被列入自然资源部《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》。2024年，该项目被纳入首批低效用地再开发试点项目库，由苏州第一丝厂有限公司自主更新。今年5月，项目改造后投运，成为展示丝绸工业文化的地标。

相较于这些“新晋”项目，成都东郊记忆产业园起步更早。该园区前身为国营红光电子管厂，在保留苏式红砖厂房、烟囱、绿皮火车等工业遗存的前提下，以“政府统筹 市场运营”引入专业团队改造并运营。2025年接待游客近1800万人次，总产值33亿元。

随着各地逐步跑出一些典型案例，老旧厂区、街区改造也将由点及面，成为城市更新的“重头戏”。

10月23日，住房城乡建设部、工业和信息化部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确了各类老旧街区厂区的改造重点。按照主导功能，老旧街区厂区可划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这份指导意见，是对《城市更新“十五五”规划》中“1500个老旧街区厂区改造提升”目标的落地性文件，标志着存量空间盘活从顶层设计进入规模化实施阶段。

丁祖昱评楼市表示，此次六部门发布意见，本质上是回答了老旧街区厂区改什么、怎么改和钱从哪里来的问题；也是对“十五五”城市更新规划的落地，分类划定老旧厂区、老旧街区的改造重点与实施路径，从国家层面为旧厂更新划定了统一的行动标准。

顶层指导回应核心痛点

一直以来，老旧厂区、街区等项目的改造，都是城市更新领域的“硬骨头”。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，当前城市发展已由大规模增量建设，转向存量提质改造和增量结构调整并重阶段，老旧街区、厂区作为存量空间最集中、矛盾最突出的载体，其改造推进始终面临多重体制机制堵点，整体盘活效率偏低。

过往的五大“堵点”主要包括：用地合规门槛高，审批周期长；空间碎片化改造，统筹协同不足；重工程轻运营，可持续性不足；投融资闭环不畅，社会资本参与度低；保护与利用失衡，活化路径狭窄。

以最核心的资金问题为例，存量改造项目普遍回报周期长、收益率偏低，缺乏清晰的盈利模式和市场化退出渠道，财政资金仅能覆盖基础市政建设，难以撬动规模化社会资本。

不过，作为全国首个统筹老旧街区厂区改造的国家级专项政策，前述意见直面了行业核心堵点，以弹性用地、运营前置、多元融资等为抓手，为此类改造提供了清晰的行动指引。

崔霁表示，该政策的核心突破是，设置5年过渡期规则：符合条件的项目可在不改变用地主体、不调整规划条件的前提下先行启动改造，过渡期结束后再通过租赁、协议出让方式完善用地手续。这一设计，降低了项目前期的合规成本与不确定性，打通了社会资本进场的核心障碍。

在运营问题上，政策明确推行改造、运营一体化统筹，要求运营方前置介入规划设计环节，以运营目标倒推改造方案。这一要求从制度上扭转了工程导向的传统改造逻辑，从源头避免“改完就荒”问题。

资金方面，政策统筹现有财政资金渠道，引导金融机构提供市场化融资；支持成熟项目申报基础设施REITs，打通“投—融—管—退”全链条退出通道；同时落实“谁受益、谁出资”原则，鼓励产权人自主出资，构建财政引导、社会资本为主、权利人共担的多元资金格局。

崔霁认为，该文件既为地方推进工作提供了清晰的行动指引，也为市场主体参与存量盘活注入稳定预期，对激活万亿级存量空间、扩大有效投资、提振消费活力都具有重要意义。

严跃进表示，政策利好之余，还有潜在问题不容忽视。譬如要实现资金闭环，仍依赖运营能力的实质性提升，REITs、社会资本参与等多元渠道的底层逻辑，是项目自身需具备可测算现金流；若改造后租金爬坡缓慢，REITs所要求的稳定运营期分红便难以满足。

崔霁也称，政策设置的过渡期到期后，协议出让的定价机制、续期条件等尚未形成全国统一标准，地方自由裁量空间较大，企业长期投资的确定性仍有不足。此外，政策明确了投融资渠道框架，但未配套针对性的税收减免、运营补贴、租金扶持等激励政策。

整体而言，在业内看来，随着1500个重大改造项目分批落地，各地有望加快出台配套实施细则，并探索更多差异化的运营模式，形成一批可复制、可推广的标杆项目。

从行业发展角度看，丁祖昱评楼市表示，老旧街区厂区改造不只是释放产业空间，更会通过规划调整、功能转变，持续释放出住宅、商业等多元用地。以老旧街区厂区改造为核心的低效用地盘活，将是存量时代核心城市住宅用地供给的核心来源。