23套房(备案套数)去化九成,收金逾11亿元。璟云台的入市,打破了深圳华侨城片区长达7年的新房供应空白。

上一次,华侨城(000069.SZ)在这里推出新盘,还是2019年的天鹅湖花园三期。在这个由华侨城一手打造的老牌豪宅区,聚集着波托菲诺纯水岸、香山美墅、天鹅湖花园等项目,早已是深圳豪宅市场的熟面孔。此后,片区新房供应几乎停滞,直到城市更新项目璟云台入市。

璟云台是一个建在旧楼原址上的小体量住宅项目,只有24套房子,备案均价约21万元/平方米,刷新今年深圳新房备案均价纪录。从10月22日备案、23日登记到24日选房,华侨城用三天便打完了一场开盘“闪电战”。

对于华侨城而言,在房地产市场持续调整的当下,这个迷你项目承载着多重期待。

“璟云台项目在华侨城片区实现了城市更新的首次突破,给未来的同类项目打了个样。”华侨城华南公司负责人向时代财经表示。

近年来,华侨城几乎退出公开土地市场;与此同时,早年围绕“文旅 地产”模式拿下的部分地块也无法转化成可售货值,出现退地情况。

璟云台的入市意味着华侨城重新回到高端市场。对于华侨城来说,能否依靠城市更新继续留在地产牌桌上,是这家老牌房企正在努力的方向。

深圳华侨城片区,时代财经摄于2023年

老业主扫货半亿豪宅

即便贵为老牌豪宅区,华侨城也面临着不同以往的市场环境。

深圳贝壳研究院监测数据显示,今年7月,深圳总价1500万元以上二手豪宅签约量同比增长11%,达到近六年峰值。高端市场仍有需求,但买家构成和置业逻辑正在发生变化。

“本轮豪宅需求的主力,已经从传统制造业和地产行业的财富群体,转向AI、芯片、跨境电商、新能源等科创领域的80后和90后。”华侨城华南公司负责人表示,新一代买家更注重自住改善与资产保值并重,把产品力、空间体验和圈层纯粹性放到与地段同等重要的位置来考虑,这对开发商的产品逻辑提出了完全不同的要求。

深圳一品牌房企营销人士也认为,在市场上行期,地段优势有时能够掩盖产品短板;但在市场分化加剧的当下,核心地段只是入场门槛。“就算地段再好,如果户型、社区、圈层有硬伤,照样很难卖到位。”

璟云台项目占地约2189平方米,总建筑面积约1.2万平方米,规划容积率约3.24,规划建设一栋15层住宅楼,共24套房。受限于地块规模,璟云台难以像大型住宅社区一样通过公共配套形成优势,更主要依托燕晗山山景资源。

“直到设计团队GAD提出高厅方案,规划大面积户型,才最终确定产品方向。”华侨城华南公司负责人介绍。

璟云台主力户型为约236平方米4房、约313-325平方米4 1房,另有约462平方米顶层大平层。住宅采用纯板楼设计,两梯两户,通过错层设计实现客厅约7米的挑高,是深圳首批引入约7米通高客厅的高端项目之一。

璟云台最终备案均价为21万元/平方米,套均总价6008万元,最贵的一套顶层大平层总价约1.41亿元。可供参考的是,去年10月纯水岸一套别墅在司法拍卖中以约57万元/平方米成交,天鹅湖花园一、二、三期的最新挂牌价分别为24.9万元/平方米、21.8万元/平方米、14.5万元/平方米。

开盘当天,璟云台去化九成。按备案面积、备案均价折算,华侨城收金近12亿元。

华侨城华南公司负责人介绍,项目客户主要有两类:一类是华侨城片区的老业主置换及子女置业,另一类是年轻的高净值买家。

据时代财经了解,由于登记客户与房源数量之比未超过1∶1,项目按照签到顺序选房,一位长期居住在华侨城的买家在开盘当天早上7点多便抵达现场,选房时间为上午10时。

华侨城继续打旧改牌

随着增量土地资源减少,城市更新如今成为华侨城在深圳拓展住宅开发的重要方向。

在今年4月的业绩发布会上,华侨城董事长吴秉琪就提出,房地产业务将坚持盘活存量、做优增量,一方面挖掘存量资产潜力,另一方面聚焦核心城市、区域参与招拍挂与城市更新,择优获取优质土地。

璟云台项目原为香山东街17号园林公司生活综合楼,是一栋六层建筑,原业主为华侨城集团旗下全资子公司。

“在行业普遍面临去化压力和现金流紧张的背景下,核心城市优质项目对阶段性现金流是最直接的补充。”华侨城华南公司方面指出,璟云台单套4200万元起步,意味着极小的销售面积就能形成可观的回款。项目通过产品设计实现的价格表现,“一旦在后续其他核心区项目中得到复制,对地产板块经营质量的拉动将远比单项目的绝对贡献更有价值。”

不过,单个项目的销售表现尚不足以影响华侨城整体业绩。

今年上半年,华侨城实现营业收入130.32亿元,同比增长15.15%;归母净利润亏损34.88亿元,同比扩大21.62%。资产减值是亏损扩大的原因之一。上半年,华侨城计提资产减值准备19.03亿元,减少归母净利润14.11亿元。

销售端的压力依然存在。今年1-9月,华侨城累计实现合同销售面积55.6万平方米,同比下降37.74%;合同销售金额74.9亿元,同比下降43.47%。

土地储备方面,截至今年6月末,华侨城共有33个项目,累计剩余可开发面积为883.53万平方米。