作为南京会员商业的标杆符号，山姆的每一次落子，都是对城市板块价值的一次精准锚定。截至目前，南京已形成城南、江北、城北三大山姆布局矩阵，城市高端消费版图持续完善。

近日，关于南京第4家山姆落地江宁的消息传的沸沸扬扬，引发大批网友关注。

针对网传消息，官方给出最新回复：经江宁开发区规划组进一步核实，山姆江宁项目尚在洽谈中，具体选址尚未确定。

从上述回复可以看出，山姆入驻江宁并非空穴来风，如果最终消息确认，那么江宁也将成为南京唯一拥有山姆和开市客的片区。

虽然最终选址还未有定论，但网络上也已经掀起了大量讨论的热潮，目前热度最高的版本是九龙湖殷巷，原金龙客车地块（双龙大道，翡翠公园旁）。从地理上看：双龙大道纵贯百家湖、九龙湖、上秦淮，殷巷周边小区密集、改善盘连片、人口稠密，消费力较强，金龙客车厂区所在的振兴路一带确实比较适合。【以最终官方公布为准】

PART01

商业价值预期升温，土地市场迎爆发

如果说商业有望落地是预期红利，那土地市场的爆发，则是九龙湖硬核的价值佐证。

金基G28（已拿地）

41轮激烈竞价摇号拿下，容积率仅1.2，是九龙湖近年罕见纯洋房宅地。

下周（11.11）即将开拍两幅重磅宅地

九龙湖G81地块

地块四至：东至规划道路；南至芳园北路；西至现状；北至清水亭西路。

土地用途：二类居住

出让面积：36963.04㎡

容积率：1.01

建筑限高：≤ 35

起始价：56000万元

起拍楼面价：12625元/㎡

九龙湖G81地块位于秣陵街道清水亭西路以南、规划道路以西，出让面积36963.04㎡，起拍总价5.6亿元，起拍楼面地价12625元/㎡，比金基G28地块的地价还涨了1250元。容积率与金基G28一样，都是1.2，低密属性突出，建筑限高35米，适合打造洋房产品。

九龙湖G82地块

地块四至：东至现状；南至现状；西至芳园中路；北至芳园北路。

土地用途：二类居住

出让面积：62053.6㎡

容积率：1.01

建筑限高：≤ 35

起始价：116000万元

起拍楼面价：12462元/㎡

九龙湖G82地块紧邻G81地块，斜对面即为金基G28，出让面积62053.6㎡，起拍总价11.6亿元，起拍楼面地价12462元/㎡，容积率1.5，同样限高35米。作为本次江宁挂牌地块中体量最大的低密居住用地，地块可塑性极强，可承载更大规模的洋房改善社区打造。

根据出让限制来看，预计这两块地都将打造低密洋房，据悉嘉宏、绿城、金茂等房企都在积极接洽，考虑勾地。从地价上涨、房企争抢、低密指标极致化可以看出：开发商在用真金白银投票，笃定九龙湖的高端改善未来。

PART02

产品迭代升级，高端豪宅补空白

土地升级，必然带动产品全面升级。

当前九龙湖在售标杆江宁金茂府，早已提前锁定板块改善话语权。

项目以1.8 低容积率、30% 高绿化率，打造江宁核心稀缺低密四代住宅，填补区域高品质改善空白。约 1400㎡立体森林园境、高端私人会所（恒温泳池 健身圈层）、玻璃幕墙现代立面，真正做到景观、公区、产品、体验全维度高配，是目前江宁的改善标杆，蝉联2026年1-10月江宁区建面约140㎡以上住宅套数，面积，金额TOP1。到2026年10月，金茂府已进入收官阶段。

金基的入局，更是直接拉高九龙湖的改善天花板。金基九龙湖G28项目将落地南京第四座 “月” 系高端作品，此前九月森林、瞻月府、山和月三大月系作品，皆是南京高端楼市的口碑标杆，此次首进江宁便拿出最高端产品序列，足以彰显品牌对九龙湖的重视。

项目打造15栋8-10层纯低密洋房，户型建面约143—235㎡，同时搭配“私享会所 双下沉式庭院”的双服务系统。

全盘高阶定位、无刚需小户型、纯粹圈层统一，补齐了江宁高阶顶豪、让江宁高净值家庭不必跨区，就能在熟悉的湖光水色间，获得与身份匹配的理想居所。

据悉，项目预计11月下旬公布案名、开放展厅，预计明年二季度上市。

金茂、金基两大头部房企、两大高端产品序列，形成强大的豪宅集群效应。随着下周G81、G82 地块的拍出，九龙湖高端产品矩阵还将再添新成员，板块改善底盘持续加厚。

需求端的逻辑变得清晰：江宁金茂府验证了江宁500万级以上购买力的存在，而江宁金茂府收官造成的供应真空，恰好由金基G28和后续地块来填充。

写在最后：

回到山姆传闻。它的价值不在于“南京第四家山姆”本身，而在于它暴露了一个结构性事实：江宁是南京人口第一区，消费力较强，具备承载大型会员制商业的人口和购买力底盘。无论山姆最终选址是否落在万科翡翠公园旁边，这个底盘不会消失。

而九龙湖楼市真正值得跟踪的变量，是供应端的“有效稀缺”正在从偶然变成系统性的，规划端在核心区挤出低密宅地，把九龙湖的改善标准从“有”推到“纯粹”。 11月11日G81、G82两幅低密宅地的竞拍结果，又将是下一个值得盯住的验证节点。

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