11月9日上午，佛山土地市场只响了一槌。

招商蛇口旗下佛山招商光华房地产有限公司以约7.46亿元竞得佛山千灯湖宝华宅地，折合楼面单价16300元/平方米，溢价率为0。这是近3年佛山宅地楼面单价的最高纪录，也是千灯湖片区时隔八年再出的招拍挂纯宅地。

对招商蛇口而言，这宗地并不算“意外之喜”——它本就是自己旧改版图里的一块商业用地。此番经政府收储、调规后重新挂牌，再由自家接回，夏北宝华旧改从公寓困局走向住宅重构的路径也就彻底走通了。

最新消息显示，该地块当日下午已正式开工。

旧改棋局

地块位于桂城桂澜路东侧、宝华工业大道南侧，占地17602.9平方米，为二类居住用地，容积率1.5-2.6，建筑密度28%，绿地率25%，限高80米，计容建面约4.58万平方米。

据了解，地块原为招商宝华公司持有的商业用地，原容积率高达6.1，计容建面约10.74万平方米，原规划为90%公寓加10%商业设施。

今年8月21日，佛山市自然资源局南海分局发布调规批前公示，将用地性质由商业调整为二类居住，容积率降至1.5-2.6；9月政府以5.69亿元收回，9月30日重新挂牌。

这一操作对应的是佛山此前出台的政策路径：鼓励协商回收闲置存量土地，优化规划用途后重新供应。换言之，这是一次“商办退潮、住宅补位”的结构性置换，近10万平方米的公寓规划消失，取而代之的是核心区低密住宅。

区位是该地块最大的底气。地块距离广佛线千灯湖站约500米，紧邻桂澜路，一路之隔是灯湖小学与宜家家居，北侧串联招商IPARK、新凯广场、万达广场等商圈，南侧衔接宝华里潮奢商业街。出让条件还附带一项利好：符合规定的、套型建筑面积超过140平方米的户型可享受30%阳台限免比例，指向性相当明确——核心区低密改善大宅。

不过，地块也须配建体育健身设施、社区用房、物业管理用房等，并配建一条道路和防护绿地，这部分成本将计入后续开发账本。

去化考题

该地块挂牌前仅收到1轮底价报价，11月9日上午开拍后无人加价，最终由招商光华以7.46亿元底价拿下。

零溢价成交，不等于零价值。作为对照，佛山11月待拍宅地的平均起拍楼面价约5295元/平方米，本宗地块的底价是其约3倍。

纵向看，该地块无论起拍价还是成交楼面价，均高于千灯湖上一宗标志性地块保利天悦——后者2018年起拍楼面价12663元/平方米、成交15300元/平方米；2024年宏宇瓏熙地块楼面价为12658元/平方米。

上图显示了佛山近年宅地楼面单价的阶梯：2024年宏宇瓏熙12658元/平方米，2018年保利天悦15300元/平方米，本次千灯湖宝华地块以16300元/平方米刷新纪录。

招商蛇口接回这块地，逻辑并不复杂。它是招商蛇口推进夏北宝华旧改的重要一环：地块位于招商置地中心与宝华大厦之间，紧邻招商华玺一期；在华玺一期旁，还有一宗约2.2万平方米宅地待开发，即此前规划的招商华玺三期。商办退潮之下，把核心住宅留在自己手里操盘是最直接的算法。

市场端也给了支撑。目前千灯湖核心片区一手房源供应主力仅有招商华玺二期，主推约173-320平方米个性化定制产品，片区新房供应明显稀缺。第三方数据显示，招商华玺今年1-10月网签均价约5.17万元/平方米；而保利天悦二手真实成交已回落至3.7万-3.9万元/平方米，挂牌价仍停留在5万元以上。

但挑战同样清晰。按楼面价16300元/平方米叠加建安、财务等全成本估算，市场观点认为项目保本线约在3.2万-3.5万元/平方米，要冲上4万元/平方米以上，只能依赖新规大平层产品兑现溢价。

招商蛇口需要用一个尚未验证的高端产品，去对标一个二手价已现回落的板块顶豪，容错空间并不宽裕。

根据地块出让条件，该项目如符合阳台限免比例规定，套型建筑面积超过140平方米的戶型可享受30%阳台限免比例规定。

这意味着，这将是招商宝华旧改项目首宗可打造超新规产品的宅地，也将是千灯湖核心首宗超新规项目。

但真正待解的问题是：这个16300元/平方米楼面价的新盘会交出怎样的答卷？