窥报④|越秀房产基金:经营、分派双稳定
风财讯 2020-08-07 11:59

编者按:疫情之下的2020上半场收官,经历了风雨飘摇、几近停摆的一季度,又在二季度涅槃重生、乘风破浪。上市房企半年业绩到底如何?风财讯【直击半年报】特别栏目,多维解读房企眼中“最难熬”半年的成绩单。

疫情关头,越秀房产基金(HK.00405)交出了一份不错的半年成绩单。

8月6日,越秀房产基金发布公告称,今年上半年经营收入人民币8.31亿元,物业收入净额达人民币6.54亿元。

横向对比市场,越秀房产基金的表现超市场预期。今年上半年,越秀REITs是香港市场中唯一一家从流动性、资产价值认可度、抗风险三个维度考量均排名前三的房托。

疫情当下,越秀房产基金展现出极强的抗风险能力、穿透经济周期能力,与优质资产组合的基本盘密不可分,伴随着市场消费复苏,越秀房产基金将在下半年迎来丰收。

稳经营、稳分派

疫情不可抗力的影响,越秀房产基金依旧表现出“双稳”局面。

其一,稳经营。越秀房产基金今年上半年资产总额维持于362.76亿元人民币,同比基本持平。于2020年6月30日,每个基金单位的基金单位持有人之应占资产净值为人民币4.38元。尽管受疫情影响经营数据同比出现下降,但置身于市场中进行比较,越秀REIT仍体现出良好的抗风险能力及发展韧劲。上半年,越秀REIT是香港市场中唯一一家从流动性、资产价值认可度、抗风险三个维度考虑均排名前三的房托。

相比写字楼收入增长,越秀房产基金零售强劲复苏。

资料显示,各项目稳步推进品牌优化,丰富业态,增强消费体验。国金天地引入常来、匠品、糖朝、樱岛等新租户,上半年出租率保持96.7%。VT101维多利广场,多渠道引流促回暖,出租率保持94%以上,引进年轻潮流化妆品牌调色师、网红发廊On Style等商家,增加年轻消费人群的聚集效应。

整体而言,越秀房产基金写字楼、零售商业都在疫情之下展现出稳健经营态势。

观点指数发布的《5月中国商办运营商发展指数TOP20》榜单显示,越秀商投本月首进前三,现有运营项目月内收益也较为可观,平均出租率维持在90%以上。

其二,稳分派。分派率是反映REITs分红能力的重要指标,香港上市REITs的平均分派收益率在6.5%-7.5%之间。

疫情以来,越秀房托的分派率持续稳定。2020年中期,管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房产基金的100%可分派收入总额。自上市至今,越秀房产基金一直保持100%分派。每个基金单位拟分派为人民币0.0990元,约等于0.1098港元,按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算,按年计算的分派收益率为6.22%。

越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良先生表示,2020年上半年,受疫情影响,中国宏观经济受到较大冲击,越秀房产基金因应疫情后的市场变化及不同行业租户所面临的压力,提供租金减免措施,与租户同舟共济,同时制定更为合理且具针对性的租赁政策,有效化解疫情带来的运营风险,各项经营指标逐步企稳回升。

优质基本盘+多维创新

稳经营、稳分派,越秀房产基金交出的这份半年成绩单着实不易。更值得关注的是,疫情当下,越秀房产基金展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力,这与优质资产组合的基本盘密不可分,更来自于越秀房托主动资产管理,以不断创新塑造增长新动能,在运营层面不断提升资产价值。

“REITs产品最基本是要看基础资产,即基础资产的资产在哪里?越秀房托董事会主席及行政总裁林德良强调,“越秀房托基础资产几乎都是地铁上盖的地标物业,所以抗风险能力很好。”

商办业态:寻找产业动能,以“四个画像”精准定位

越秀房托注重从研究城市发展规划,描摹城市的“产业画像”,找准“行业画像”,精准定义“产品画像“与“服务画像”。例如上海越秀大厦,根据城市发展规划和毗邻“三金中心”,提出在金融和贸易的基础上,拓展“高端制造业等”市场定位。上半年,越秀大厦新签成交量上升,续租率高达七成,整体出租率高于市场平均水平。成功引进五家目标优质客户,有力保障租户结构及大厦经营收入。

上半年,越秀房托写字楼业态升级“悦享会”会员平台,重构“人、货、场”从 To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”,由点及网全面升华“1+1>2”的营销裂变效果,打造城市数字化“楼宇生态圈”。

零售业态:寻找消费动能,以“十大运营体系”赋能商户

国金天地、VT101及武汉星汇维港等零售项目主动造节,创造消费热点,联动100+商家,聚合线上直播、线上智慧零售平台、社群传播等营销渠道,建立商家线上服务群超60个,全面增强客户和采购商粘性,激发复购率。上半年,零售项目线上商城小程序累计访问量超51万次,拉动客流自3月开始稳步恢复,餐饮业态坪效已恢复至97%。

越秀房托上半年着力推动“智慧零售十大运营体系”建设,从商户端的租售比、坪效、成本、销售的动态跟踪,到消费端的精准营销、价值转化的全过程管理,再到资产端的商业动线管理、客户管理、品牌组合的全周期管理,赋能商户共建数字化新零售。

白马大厦:线上线下,打造“时尚之芯“品牌新时尚”

面对境内外采购商受疫情影响不能到现场采购,白马创新打造“直播+电商+品牌IP”模式,组建超2万人采购商社群,举行超100场直播及新品云发布,成功引流聚粉助力交易。6月末客流量恢复至去年同期的60%,环比提升23%,开业率接近九成。

白马大厦首二层焕新升级,打造中庭“时尚之芯”,吸引高端轻奢王牌“凯撒”女装强势回归,实力单品融合餐饮服务,强力打造“服装原创设计品牌基地”。

酒店公寓:内循环驱动,打造商务休闲新体验

连续六年获评“福布斯五星“的广州四季酒店,整合创新宴会产品,打造儿童亲子主题房,吸引顾客逐步回流,入住率从2月份的3%恢复至6月末的62%,平均出租率较竞品酒店高3.3个百分点。

雅诗阁公寓多渠道营销吸引长住客房稳步回升,强化 OTA 渠道促销拉动短住房逐渐恢复。国金雅诗阁公寓在雅诗阁中国区业绩收入和 GOP% 均排名第一。

整体看,越秀房产基金拥有优质资产组合的基本盘,由此可以抵御风险,穿透经济周期,确保收入的稳健增长,更为重要的是,其持续提升的资产管理运营能力为资产价值锦上添花,自身资产实力+运营实力的组合,便成就了一直领跑行业前列的越秀房产基金。

越秀房产基金下半年迎新发展

伴随着市场消费复苏,政策支持等利好消息影响下,越秀房产基金下半年将奔向美好时光。

首先,全球量化宽松政策,REITs产品受惠于减息周期。全球央行集体“放水“,降息成主旋律,反映港元借贷成本的Hibor(香港银行同业间拆借利率)跌至近年低位。越秀房产基金受惠于减息周期,预期存量融资成本及再融资成本均下降。考虑一年内到期债务的再融资影响,预计未来融资成本可继续下降。

其次,常态化疫情防控下,网络购物、在线娱乐、线上课堂等消费新业态新模式逆势增长商品零售恢复较快,餐饮和住宿行业持续改善。上半年商品零售额同比下降8.7%,第二季度降幅比第一季度收窄 14.1 个百分点,月度商品零售连续四个月好转,特别是 6 月份商品零售额与上半年同月基本持平;上半年餐饮收入同比下降 32.8%,第二季度比第一季度收窄23个百分点,餐饮收入连续三个月好转;上半年限额以上住宿企业客房收入降幅比第一季度收窄超过7个百分点。

 此外,不同城市在政府推动下呈现不同产业经济发展新机遇。例如,广州作为大湾区核心城市,发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》,加快湾区金融开放,加强新一代信息技术、人工智能、生物医药的交叉融合。武汉举办2020 年“云招商”央企专场活动,吸引中信集团、航天科工、中航工业、中国石油、国家电力、三峡集团等50多家大型央企参加,占全国央企总数一半以上,37个项目签约金额1,888亿元,百亿元以上项目6个。

展望下半年趋势,市场是持续回暖的,但影响是滞后的。基金管理人将因应市场之动态变化,弹性灵活的租务策略更加积极,持续推进的物业商业价值挖掘更加有为,抢抓后疫情时期结构发展机遇,打造基金增长新动能;同时持续寻找符合越秀房产基金投资策略的优质项目,把握具备成长潜力的投资机会,不断为基金持有人带来持续稳健的回报。

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