窥报34|光明地产:被赘肉掏空的“隐形地主”
风财讯 陈文莉
2021-04-27 13:13

都说背靠大树好乘凉,然而背靠“隐形地王”光明集团的光明地产,不仅没能高枕无忧,反而颇有些举步维艰。


一年不赚反亏 光明地产被掏空

2020年光明地产的小日子却并不光明。

财报显示,光明地产2020年实现销售额362.68亿元,营收同比增长6.49%至149.85亿元,其中房地产开发及配套实现营业收入137.58亿元,同比增长6.22%。

但净利润仅1.33亿元,同比下跌83.42%,其中归属于上市公司股东净利润1.07亿元,同比大跌79.38%。

这还是“注了水分”的。

风财讯发现,报告期内公司产生非经常性损益同比增长47.23%至6.92亿元。

如果扣除这些和经营业务无关的利益,光明地产的净利润直接跌到-5.86亿元,而且同比大幅下降224.26%。

可以说,光明地产一年下来还能净赚,非经常性损益,居功至伟。

也就是说,光明地产一年下来,不赚反亏。

同时,光明地产的关键性盈利指标,近乎“空心化”。

净资产收益率(ROE)较2019年减少4.02个百分点至-0.68%。

毛利率、净利率连续三年下降,且2020年的净利率仅为0.89%,远远低于行业平均值。


昔日肥肉成累赘 存货跌价480万

盈利能力何以如此差?存货出了很大问题。

回看2017年,光明地产在上海金山底价狂揽的时候,一度意气风发。

那一年,光明子公司农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司以58.2亿元的底价,揽入金山新城JSC1-0402单元1-08A-01、1-08B-01优质地块。

这批地楼面价1.5万元/㎡,周边高层项目售价已破3万元/㎡,看起来是妥妥的肥肉。

谁料,这块肥肉,竟然在三年后成了光明地产最大的累赘。

4月24日,光明地产发布公告称,依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算,房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。

同时,物流板块应计提存货跌价准备480.77万元,合计应计提存货跌价准备3.76亿元,影响公司2020年度净利润3.40亿元,影响归母净利润3.09亿元。

这其中,金山府一个项目就计提了1.71亿元的跌价减值准备。

跌价,其实早有预兆。

2017年下半年,在“房租不炒”的定位下,房地产市场进入严调控政策周期。此时光明地产不断拿地。

风财讯注意到,2017-2020年,光明地产的存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%,一直处于高位。

但公司的周转速度却没跟上,存货变陈,迟迟不能流转入表,影响着整个公司的成绩单。

数据就显示,2020年光明地产的存货周转天数为1800天,虽较2019年的2094天有明显改善,但仍处于高位。

风财讯注意到,由于光明地产的存货抵押高达338.49亿元(占比56%),一定程度上影响了周转。

这些存货,不仅增加了计提跌价减值的风险,也会造成资金被大量占用,从而导致融资负债的增加,值得警惕。


三道红线全中 资金压力藏不住了

在融资端,光明地产明显不轻松。

报告期内,光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%(>70%);净负债率为188.5%(>100%);现金短债比仅为0.49(<1),“三道红线”指标全部踩线。

比起这些表象,光明地产的资金链可能比想象的更紧张。

风财讯发现,光明地产2020年的货币资金同比年增加了1.38亿元至93.57亿元,但其中受限资金高达16.32亿元。

也即意味着,刨除受限资金部分,能够用于偿还短期债务的资金只有77.25亿元,而短期债务有191.59亿元,是可用资金的2.48倍。

对此,光明地产在报告中表示会“在保障投融资整体平衡的基础上,将以现金流管理为核心,合理拓展项目储备,改善资产负债结构。”

但这都是后话了。

眼前的难题是,光明地产的有息负债将不能再增加。

没法借新还旧,自身造血能力又差的光明地产,在未来一年,又该如何偿还近200亿的短债呢?


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