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作者 | 黄小妹

2021年的最后一天，深圳房企华南城控股（01668.HK）发布公告称，按认购价每股 0.57 港元配发及发行 33.5 亿股新股份予深圳特区建发集团或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额估计约为 19.1 亿港元。

认购事项完成后，深圳特区建发集团一举成为华南城控股公司的第一大股东，华南城创始人郑松兴的持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，降至第二大股东，腾讯仍为第三大股东，持股比例由11.81%稀释至8.35%。

20年前，看中深圳对外商贸物流的兴起之势头，香港珠宝老板郑松兴瞄准商机，联合4个好友拿出26亿元，以华南城造国际工业原料商贸城为起点创立了自己的商业帝国。

20年后的年关，华南城折价卖身国企，创始人郑松兴将第一大股东拱手让给国企特区建发集团。郑松兴想过自救，曾牵手马化腾、卖身中洲、联姻王健林，均未能奏效，如今卖身国企成了最后的唏嘘。

折价卖身的无奈

2002年8月，华南城内地首个项目动工，用时380天完成首期50万㎡建筑，28天建一座招商中心，2个月建成一座展览馆。

380天，平地起高楼，这一壮举成为了当时深圳的一个神话：华南城创造了第二个“深圳速度”，华南城创造了一个业绩奇迹。郑松兴甚至不惜花费500万元，造了一座城门，向首批入驻的客商说：“一只脚踏入华南城，就等于迈入国际市场。”

直到10年后，这次收购的另一个主角特区建发集团方才成立。作为深圳市国有资产监督管理委员会下辖的国有独资企业，2016年特区建发被深圳市政府进一步明确作为“基础设施投资建设运营平台”，主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。

华南城此次股权交易，算不上体面。

其中，配发价0.57港元较12月16日创下的52周最低股价（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均价（0.56港元）。而目前华南城市盈率(TTM)仅有2.44倍，市净率0.14倍，同时每股净资产达5.22港元，处于严重破净状态。

于特区建发集团来说，相当于仅耗资19.095亿港元便获得了净资产422.77亿港元综合商贸物流企业的大股东席位。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，华南城折价卖身，应该还是遇到了现金流压力和流动性问题，旨在通过折价卖身引入战略投资人来解决流动性危机。

财务数据作为佐证。2017-2021年，华南城营业收入由78.39亿港元增至113.09亿港元，年复合增长率13%；归母净利润则由43.23亿港元降至24.15亿港元，复合增长率-10.99%。

华南城2021上半年实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降22.5%。毛利率下降1.4个点至36.6%，归母净利润6.567亿港元略微上升。

增收不增利的华南城现流动性隐忧。截至2021年9月30日，华南城的计息银行及其他借贷合计为221.76亿港元，其中60.86亿港元须于一年内或应要求偿还，对应货币资金约96亿港元，并不能覆盖到期债务。

12月15日，标普将华南城控股有限公司的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并指出 2022 年 2 月、6 月和 11 月华南城仍有三笔到期的大额离岸款项，总计 9.7 亿美元。

资深地产人士张波表示，受疫情影响，营业收入持续下滑是其面临的重要困境，但面临短期偿债的重大压力是推动其低价转让股份的直接推手。

背靠大树好乘凉

如此来看，华南城折价卖身更多是，投靠白衣骑士，保生存。

市场还是对这一波操作给与了积极的回应。2022年开盘首日，华南城股价创60日新高，报价0.75港元，涨幅2.74%，以涨幅1.37%收盘。

资本市场一致看好华南城此次折价卖身的逻辑在于：身份改头换面，从一家民营企业摇身一变成国企参股企业。

华南城集团有限公司是一家在香港联合交易所上市的综合商贸物流企业，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。截至2021年9月末，华南城已经在广东省深圳、重庆、河南、陕西、黑龙江、江西、安徽、广西，建设了八个大型商贸物流中心，名字统一称为华南城。

张波表示，特区建发的入主短期内无疑增强了其资金实力，也避免了因短期债务可能引发的财务危机，从长期来看则更有利于其“商贸物流 ”的深化发展，但由于其商业模式和普通住宅开发有很大不同，受政策影响亦存在较大差异。从现状来看，其跨境电商项目受国际贸易影响较大，而商业综合体等项目则和市场环境有密切联系。

柏文喜认为，国企特区建发集团入主华南城，对于华南城而言除了直接增加华南城的现金、提升企业流动性以帮助企业度过流动性危机之外，还可以为华南城提升市场信用并形成协同效应，从而有利于华南城的发展与转型。

华南城称，发行认购股份将筹得19.1亿港元，所得款项将用于偿还现有债务和一般公司用途。一定程度上意味着，公司的债务压力将得到有效缓解。

毕竟，资本市场看重的是公司业务基本面，背靠国企，造梦大师郑松兴这一次能否再造2004年的神话，还需验证。

张波认为，华南城后期的营收能否快速转降为升，并不断提升净利润水平，对其来说依然是其面临的主要挑战，短期内国资大股东入局并不能完全解决是商业运营所面临的主要困难。

柏文喜表示，特区建发集团入主华南城，华南城后期面临着运营管理与企业战略主导权将归谁的问题，还面临着下一步企业转型的方向如何选择的问题。

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文字丨黄小妹

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