8月16日，首批保障性租赁住房REITs正式发售，三只产品或引发约1219.18亿元的机构资金抢购。至此，已上市公募REITs的底层资产，新增了保障性租赁房项目。8月15日，首单以民营企业作为原始权益人REIT项目——国泰君安东久新经济产业园REITs也获得受理。

首批产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元。公募REITs市场自发展以来，市场业态正加速变化，现已呈现出四大鲜明特点：一是底层资产不断扩容，多地积极参与；二是风险收益特征良好匹配了市场需求；三是契合市场需求的政策正在有序推出；四是各类机构正以多路径参与对REITs的直接和间接配置。

1220亿机构资金疯抢首批保租房REITs

8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元。至此，我国公募REITs产品数量即将扩募至17只。

日前，三只产品网下询价认购工作已结束。网下询价结果显示，首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”。三只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金抢购上述保租房REITs新品。

此次产品的发售不但引来巨量资金，而且获得了大量机构投资者青睐。其中，参与红土深圳安居REIT的投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT分别获得71家和68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

特点一：资产趋于多元，10余省市加快“试水”

此次以保租房为底层资产的发行上市公募REITs，标志着我国公募REITs覆盖的基础设施类型及底层资产正加快扩容的一大特点。此外，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省市相继提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

去年首批公募REITs发行上市以来至今，相关产品覆盖的基础设施类型，从一年前的产业园、高速公路、仓储物流已经扩展到保障性租赁住房、清洁能源。这些底层资产有些纯市场化运作，有些与民生密切关联，有些受政策强监管，试点资产类别多元化特点显著。

值得一提的是，公募REITs涉及的资产将不仅限于以上已有类别。根据国务院相关文件，未来盘活存量资产重点方向还将进一步扩大至旅游景区、老旧厂房、文化体育场馆、以及国有企业开办的酒店、疗养院等新型基础设施。

目前，底层资产的扩容工作正加速推进。以景区等旅游基础设施为例，据陕西省政府披露，今年7月13日，陕西省发改委联合西部证券召开会议讨论了陕西华山景区REITs项目相关内容，并表示要“将本项目做成本行业基础设施公募REITs的标杆和示范项目”。无独有偶，据中邮证券披露，今年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs项目。

对于目前不断扩容的公募REITs资产类型，在8月13日首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，金杜律师事务所合伙人李文敏认为，公募REITs扩容扩募应该有四个形态：一是资产的类型，业态的开放；第二是主体的开放，包括原始权益人、运营管理机构；第三是资产的法律形态的开放；第四个是运营管理模式的开放。

特点二：风险收益有效平衡市场投资需求

公募REITs市场运行一年多以来的另一大特点是，风险收益特征与市场需求匹配度高：底层资产的经营表现、基金分红基本符合市场预期，呈现溢价。

券商中国记者根据存续产品发布的公告及相关平台统计，在14只产品中，11只产品发布分红率，平均现金分派率为5.92%，平均分红率为2.95%。从市场表现来看，截至8月14日，首批公募REITs产品上市平均涨幅25.58%。流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于境外多地REITs市场。

“目前全市场14单里面6单是不动产的，8单是收益权，目前不动产上市股票的平均涨幅大概是35%-40%，表现还是非常不错。特许经营权平均涨幅15%左右，总体来说还是不错的。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示。

杨枝指出，无论是不动产或收益权，目前14单的获批产品都采用了100%的现金流折现法即收益法，这一点基本上和海外的REITs保持一致标准。就此，杨枝总结了采用收益法影响估值三个核心因素：一是收益的高低；二是收益期的长短；三是评估师选定的折现率。

特点三：契合市场需求的政策正有序推出

尽管我国公募REITs经历时间较短，但在过去一年来，关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台，在资产转让程序、税务优惠、扩募资产等领域的政策迎来不少突破。

今年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提到，国企发行公募REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。分析人士认为，这样的规定很大程度上简化了重组过程中的程序，也增加了交易的确定性。

此外，今年1月财政部和税务总局出台相关税务政策，为公募REITs所做的资产重组提供了相关所得税的递延优惠政策。在递延优惠政策出台以来，解决了一些原始权益人、所得税及递延等问题。

然而，我国公募REITs这个新生市场也仍有很大的政策完善空间。部分业内人士也对未来政策领域突破与创新有所期待。

在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，毕马威中国税务合伙人李晨关注到目前该领域的税收痛点。李晨指出，就今年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言，政策出台后，也有项目遇到实际问题，如战略配售主体为非原始权益人是否适用优惠？以及实际监管与税收优惠政策之间也存在一定的矛盾，相关优惠政策仍有进一步完善空间。

就目前实际项目中遇到的问题，中航证券资管发展部负责人彭雷旸对公募REITs发展过程中的信息披露制度，提出了部分可探讨的问题：即公募REITs项目根据资产的经营权、产权等特点，是否应该对后续运营环节跟申报环节的信息披露有所差异，相关制度标准也有待清晰。

特点四：机构探索多样化金融支持

从首批公募REITs解禁的机构投资者类型，可以直接看出机构资金从一开始对配置首批公募REITs的决心和深度。

根据华泰固收的数据，解禁的机构投资者中，保险、产业资本占比较高，分别为31.28%及27.72%；券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，此外还有一些银行及理财子、信托、私募等多类型机构。

在上述诸多机构中，银行理财和券商对REITs的参与路径尤为多样化。在以战略配售和网下发售两种方式参与对REITs投资的基础上，银行理财还发行了专属主题理财产品来纵深参与REITs掘金。而券商不仅仅是活跃的投资交易机构，还担任REITs市场重要的承做和承销机构，深入参与到REITs场内做市、基金通做市、大宗交易等流动性服务中。

除了直接配置，值得一提的是，有银行已经开始量身定制REITs 并购贷款产品，间接参与 REITs市场。

这么做的是邮储银行，该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放首笔公募REITs 并购贷款。作为国金中国铁建REIT的主要原始权益人及战略投资者，中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额,共计24.44亿元。邮储银行重庆分行向中铁建重投提供金额5亿元、期限7年的并购贷款，作为其认购资金的一部分，有效缓解了其战配份额内的筹资压力，释放资本金占款。需要指出的是,这一模式适用于强主体资质、底层资产优质及可供分配收益率较高的REITs。