编者按 过去四十年,中国房地产业历经沉浮,见证改革开放的风起云涌,穿越数个周期,与时代共进,推进城镇化建设。
如今,步入新时代,各行各业纷纷迈向全面建设社会主义现代化国家新征程,与时代同频,向第二个百年奋斗目标奋进。
新征程上,蓝图已经绘就,号角已经吹响。房地产业重新整装出发、勇毅前行,凤凰网风财讯特别推出【北方有佳企】TOP20华北领航房企系列报道,深入观察扎根北方城市群的优秀房企,寻找领航者。
往期回顾:①【中海地产篇】
中海华北:满仓、囤粮、筑墙 https://fengcx.com/news/detail/55888784.shtml
②【中建北京篇】
一切终章,皆为序曲。
房地产行业探底,土拍市场巨变,央国企大举进场、民企大撤退背后,故事却远没有结束。所有原本“稳坐钓鱼台”的庄家,撸起袖子扎入一线,如今也要干起被市场挑剔的操盘烧脑活。
比如近两年在土地市场“大杀四方”的中国建筑,撕下了“建筑”、“工程”的标签,由幕后走向台前,一局二局三局五局八局兵分多路,齐齐进发。
在北京,今年以来,中建一局以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目,中建二局出资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块,中建三局以35.7亿元拿下大兴区西红门地块。
在上海, 9月27日,中国建筑发公告称,下属子公司中建二局将投资上海市嘉定区房地产开发项目,已竞得项目土地使用权,共包含6宗土地,总占地面积约14.16万平方米,总投资达117.34亿元。
此前,中建八局也以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块。
今年前三季度,中国建筑地产业务合约销售额高达2725亿元,合约销售面积为1098万平方米。
与之对比的是,龙头大哥万科同期销售额和销售面积同比分别下跌34.32%和34.26%;华润置地这两项销售数据则分别下跌12.2%和29.7%。
财大气粗的中建系,在土地市场越发高调,砸下真金白银,迅速占领新房市场。那么,考验其操盘能力的时候也到了。
京城水暖 中建先知
10月的最后一周,中建二局传来捷报,太阳宫神盘中建玖合府(玖阳嘉园)以网签325套、网签金额71.29亿、网签率78.88%,从成交额上锁定了10月销冠。
北京市住建委网:中建玖合府(玖阳嘉园)签约数据
即便项目与清代平民墓葬群做邻居,原定于8月份开盘的中建玖合府着实经历了一番波折,直到9月19日才取得预售证,总算有惊无险等来预期的结果。
不过,中建玖合府的告捷,尚不能代表中建系真实的操盘能力。业内认为,中建玖合府之所以抢手,在于朝阳三环的稀缺位置、学区资源以及明显的价格倒挂。
而与之相对的,中建一局、三局所拿的分别位于房山、大兴的几宗地块,显然就没有那么好运,市场显得冷清了许多。
3月6日,北京市住建委官网信息显示,中建学府印悦(学府雅园)获预售许可。中建学府印悦所处地块位于房山拱辰街道,在去年10月的第二轮集中土拍中,被中建一局以14.6亿竞得。该项目是中建在房山打造的第二个产品,而中建在房山的第一个项目——中建京西印玥曾是房山年度销冠,今年这一项目却遗憾没能延续这一成绩。
从北京市住建委官网信息来看,从今年3月取证至今,中建学府印悦共推出12栋楼、共计725套房源,目前签约194套,网签率仅26.8%,远没达到预期。
北京市住建委网:北京中建学府印悦(学府雅园)网签数据
北京市住建委网:中建学府印悦(学府雅园)网签数据
再以位于大兴的另一个项目为例。在今年2月16日的北京首轮集中供地中,中建三局联合兴创以35.7亿元底价竞得大兴西红门B2-08地块,可售住宅楼面价约1.69万/㎡。
该地块即壹品兴创御璟星城(品创璟苑),于今年8月27日取得预售证,先后推出16栋楼共计1007套房源,目前签约91套,签约率仅为9%,去化情况更不乐观。
北京市住建委网:壹品兴创御璟星城(品创璟苑)签约数据
过去几年,南城曾是北京最热门的区域,房价水涨船高,甚至有新房飙升至10万元/平米。然而随着大潮退去,内卷开始,同质化的刚需盘比比皆是,价格一降再降,火拼程度不可同日而语。以中建壹品兴创御璟星城为例,开盘以62000元/平米低价入市,卷过5公里外橡树湾的63000元/平米,却仍反响平平。
库存大,竞争激烈,刚需市场乏力,纵有央企光环加持,也未能拯救这场肉眼可见的滑铁卢。
与二局拿下太阳宫地块的热度相比,中建一局、三局先后重仓房山、大兴,效果相差甚远,可谓是冰火两重天。
分兵出击 有速度缺名气
中建各局在北京市场的冷与暖,要从背后的布局说起。
自2018年开始,中建系统旗下八个局“不甘寂寞”,开始走出各局总部,先后进入北京、上海、广州、山东、温州、苏州等城市频繁拿地。在北京,目前热门的中建一局、二局、三局、五局几位兄弟,频频出手抢占C位。
龙生九子,各有不同。同属中建系旗下的三级子公司,中建一局于2020年6月更名为“中建智地”,主攻京津冀和长三角;中建三局于2021年3月更名为中建壹品投资公司,将原有的五家公司地产业务合并;同年8月,中建二局则将其“北京中建地产”更名为中建玖合。
“中建系”整合更名的背后,从外部看来多被解读成是要将中建各部的房地产品牌独立化,开始大举加码地产业务。但也难以避免10个指头各自使劲,攥不成一个拳头的问题。
所以,中建虽与中海“师出同门”,同属于中国建筑集团旗下,但名气远没有中海地产响亮。
比起大哥中海地产而言,后发的中建各局,肩负的操盘压力实属不小。加之一面是高举高打,高调拿地;另一面是市场去化速度慢,除却少数优质地块,也拗不过市场下行。
坊间认为,检验项目卖得好不好的标准:一是性价比,二是口碑,三是网签率。
在清一色皆国央企的行情下,性价比和网签率所占的比重更大。
目前,中建格局在北京采取“点状”分布:一局中建智地深耕房山;五局信和联手中建壹品入主海淀;三局布局大兴;二局抢占丰台、朝阳;中建方程投资旗下的中建京西建设,也在去年集中供地中夺得延庆区一宗棚户区改造地块。
虽然中建系整体的力量庞大,但细分到下属子公司来说,仍然各有千秋。
面对更为复杂多变的房地产行业环境,中建各局逆势进击,毫不掩饰其野心。但市场终究残酷,最终是否能真正树立品牌,还有待观察。