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作者 | 黄小妹

2016年10月4日，彼时的国际投资银行高盛集团发布了一份题为《中国楼市：当好消息变成坏消息时》。

在这份报告中，高盛指出中国楼市火箭蹿升上涨之后，未来泡沫风险正急剧放大，楼市火爆，随之而来的可能是回吐效应造成的滑坡。

报告发布的当时，中国楼市正迎来高峰时刻——全国商品房销售面积15.73亿平方米，商品房销售额11.76万亿元，双双刷新历史纪录。万科、碧桂园、恒大突破3000亿门槛，恒大更是荣登全国房企双冠王。

6年后，剧情翻转。国内房地产沉入低谷，曾经双冠王恒大躺下，外资却在此时频频加码布局。

据不完全统计，截至目前，包括高盛在内，今年外资通过收购、拍卖、土拍、合作方式获得资产交易金额已超百亿，资产类别从商办、物流进一步延伸至租赁、住宅、产业园。

房地产市场下行，外资加码布局的背后深意是什么？具体动作有哪些？外资大举布局对房地产竞争格局影响几何？风财讯多方采访，试图厘清外资布局中国房地产市场的心思。

扫货式购买，“看不上”住宅

10月24日，高盛集团和森瑶中国共同宣布，双方已共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产。合资公司还计划投入更多资本用于潜在的开发及收购。

高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示：“电子商务的加速发展将进一步推动经济繁荣，因此看好中国及全球新基建的长期增长前景。”

高盛集团早已瞄准“抄底”中国房地产机会。2021年底，高盛投资组合管理团队接受采访时表示，正在买入中国房企债券，高盛资产管理着手上海的仓储资产。

高盛集团之余，包括黑石集团、易商红木、港资新世界发展、博枫资产管理、凯德纷纷加入收购大军中。

收并购之外，外资亦围猎土地市场。

2021年11月，美国房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门，联合新长宁集团以 50.9 亿的成交价拿下办公地块，宣布在上海长宁区开发综合体项目，总面积超过 16.3 万㎡，将包括甲级写字楼和高端商业设施。

同年，日本最大开发商大和房屋以25.5亿元竞得苏州高铁新城纯宅地。今年7月底，大和房屋在江苏常州的“大和·玖越”楼盘正式亮相。

新加坡凯德集团亦频频出手。2022年3月，凯德集团旗下的凯德置地一天内连落两子，先是以11.75亿元在成都拿下一宗住宅地块，又以23.1亿元竞得武汉一宗地。

外资企业之余，瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企亦在中国市场积极拿地，聚集于一二线城市重点地段，均以持有型和综合型物业为主。

梳理上述外资和港资收并购、拿地动作，类别聚焦于商办、物流、租赁、产业园，鲜有住宅项目。

资深地产人士张波认为，一般来说外资企业收并购都更为关注大宗资产，不同于住宅，收购大宗资产往往更看中于长期收益，并且由于中国经济的整体表现依然稳健，大宗资产的长期价值更容易得到保障。

“但由于当下国内房地产正面临着较大的下行压力，不少房企也会急于出手持有型物业，这也或许正是外资以抄底方式进入的较好时机。”

IPG中国首席经济学家柏文喜分析，外资企业收并购、土地收购，比较喜欢商办物流，租赁、产业园，很少参与住宅项目，主要是由外资特征决定。因为外资希望有持续稳定的现金流，外资所收购的标的，都是收租型物业，要么都是已经投运的物业，有稳定的现金流，或者未来有稳定现金流，住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流，不符合外资的投资标的要求。

多方唱戏

国内房地产市场下行，外资和港资却加码布局，截然相反动作的背后深意不容小觑。

“目前，正是房地产行业低谷期，此时资产估值比较低，外资和港资加码布局中国收租型物业和商用物业，代价会比较低，风险相对比较低。”柏文喜表示。

张波分析，外资和港资在中国房地产的布局一直以来既有住宅开发市场，也有大宗资产介入，但相比之下有着稳定长期收益的项目更受青睐。当下加码布局亦是看中了资产价位的低点，一来由于房地产整体市场承压，商办等物业也难独善其身，二来房企现金流压力大，推动出售长持项目的现象增多。

如今，民企落寞，国企央企城投走上舞台，外资港资企业入局，未来房地产行业的竞争格局将更显多元化。

张波表示，从住宅开发来看，国央企逐步占据主体地位已经成为事实，今年土地市场上基本已都是国资背景房企的天下，无论是被动进入还是主动选择，国央企和城投公司唱主角已经是未来1-3年的趋势。在此背景下，房地产增量开发规模化的脚步有所放慢，同时在开发节奏上也会更偏向稳健型，开发建设中也会更注意环保、低碳、节能以及数字化建设等国家重点引导方向。

“外资的布局目前来看还是房地产市场的有益补充，尤其是有着丰富大宗资产运营经验的外资和港资更是可以给市场运营带来一定效率提升，房地产市场将得到更好多元化发展。”

柏文喜则认为，未来，民营房企，国央企，外资、港资企业，将在中国房地产市场上演三足鼎立的局面。行业的活力和创新能力，需要依靠市场力量，也就是说需要依靠民营房企和外资港资企业。因此，当市场僵持到一定的程度之后，政策面在土地财政压力之下会反过来推动市场化程度提高，会限制、推动国央企和地方城投从市场中退出，进而推动行业活力和创造力的提升。

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