作者 | 陈婷婷

蛋壳退市、青客破产清算的余震犹在耳畔，分散式公寓在资本市场纷纷江湖再见，租赁平台上市还有想象空间吗？

脱胎于链家的贝壳、自如，花开两朵，如今贝壳一枝早已在美股上市、同时回港实现双重上市，而自如却仍未“自如”。不过，2023年春意萌动，自如又有了新动态。

3月8日，据知情人士透露，中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO），计划筹资约10亿美元，正在与中信证券、高盛集团和摩根士丹利筹备上市工作。

消息显示，自如最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。自如讨论尚处于初期阶段，筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。

对此，自如方面仅用四个字回应：不予置评。

早在2019年9月，自如就曾传出将于2020年赴美上市的消息，筹集5-10亿美元，但彼时，自如董事长、CEO熊林公开回应称“暂不急于启动IPO”。

当时的自如，风头正劲。从“长租公寓元年”2017年开始，自如走出大本营北京，先后开拓上海、深圳、杭州等9座城市，受15万业主委托管理超40万间房源，租金收入突破160亿元，同比增长77.78%，较2015年披露的租金收入翻了近3.5倍。

一时间，自如成了资本的宠儿。2018年初，自如完成40多亿人民币的A轮融资；在同年3月，自如完成A＋轮融，金额未知；2019年6月，自如完成B轮融资，募资5亿美元，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。

2020年3月3日，有消息称，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从其创始人手中购买了5亿美元股票。这笔投资进来之后，自如的投后估值达到66亿美元（约合462亿人民币）。

不过，随后两年多，反反复复的疫情导致流动人口减少，行业瞬间进入“极夜”。出租率下降，租金收入锐减，给房东的租金仍需要按期履约，尚未实现盈利的长租公寓企业无奈陷入现金流吃紧的窘境。

2021年4月6日，蛋壳公寓被纽约证券交易所摘牌，结束纽交所445天之旅。

2022年1月，“长租公寓第一股”青客公寓，正式宣告破产清算，市值蒸发97%。

而在疫情爆发前的2019年底，自如的管理房源已经超102万间，其房源数量居于租赁行业之首，是第二名蛋壳公寓总房源的2.34倍，比第三名我爱我家旗下的相寓多出74万间。

如此巨大的规模，当遭遇行业寒冬时，资金压力可想而知。随后，自如裁员、涨租的负面不断，长租公寓的老故事“说多了都是泪”。

押宝“增益租”

如今再传上市，自如还有故事可讲吗？

纵观传统分散式长租公寓，模式简单，掣肘颇多：平台通过向业主租下分散房源，再经过简单装修和维护，转租给租客，赚取租金差价和服务费用。

相较于集中式长租公寓，分散式长租公寓的溢价能力较低，加之发展初期各家“烧钱”比武，高价收房跑马圈地，再以低于市场均价的房租价格吸引租客，巨额亏损注定无法避免。

自2018年以来，陆续“爆雷”的长租公寓品牌商已逾百家，这条路显然走进了“死胡同”。

2021年开始，“觉醒”的自如决定另辟蹊径，转型推出“增益租”项目：业主向自如支付装修费用，房子出租后，业主每个月收取租金的72%，自如则收取8%，合计占租金的80%。年底剩余的20%租金，将由业主和自如平分。自如保证业主会拿到八成的保底收益，即使房源没有出租，保底收益仍会支付给业主。

第一个吃螃蟹，也意味着高风险。

“转型做增益租，自如是不是找死？”有人这样问熊林。

熊林在接受媒体采访时称，“这是迄今为止做出的一次最难的决定。相当于从0开始，把过去10年的省心租模式都放弃掉了。”

从业务本身来看，“增益租”项目既能将装修成本转移给房东，免去昂贵的收房费用，还能顺便发展家装业务，对自如而言是一本万利的好生意。

而就在去年4月，同母兄弟贝壳找房宣布完成对圣都家装的收购。收购完成后，贝壳拥有圣都100%已发行和流通的股权。

公开资料显示，圣都家装始创于2002年，总部位于杭州，主营业务为整装模式的家庭装修服务，其业务主要聚集在浙江、上海、江苏、安徽等7省（市）。

如此一来，确实自如“增益租”的逻辑能够实现自洽。但明面上少了一部分租金收入的业主会买单吗？

对房东而言，投入数万甚至数十万的装修费用，最终收益却只有82%。如果市场好，房东凭空消失18%的租赁费用，难免不甘。这项新业务可能会变成鸡肋，不仅无法帮自如实现第二增长曲线，更会加速房源的流失。

据自如公布的2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比2021年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。

官方披露的数据显示，自如每年装修交付单量达7.5万，供应商超300家。自如已是一家名副其实的“大型家庭装修公司”，而智能家装则是自如家装未来发展的重要方向之一。

从业务模式来看，力推“省心租”的贝壳，与跑步进场家装业的自如，正在踏入同一条河流。

“增益租”模式推出后，市场上关于自如“任性”涨租的投诉屡上热搜。

据北京、上海等多地的自如租客反映，房租合同即将到期，自如不顾疫情封控，仍坐地起价，房租价格涨幅普遍超过10%，有的甚至高达30%。不仅如此，疫情封控期间自如无法提供保洁、维修等服务，但拒绝退还服务费用，也引起了租客们的强烈不满，纷纷组织维权。

去年6月，据媒体报道，自如还启动大规模裁员，裁员比例达20%，范围涉及互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。

断臂求生的自如，如今也已是箭在弦上，不得不发。

赴港上市的价值

2011年，熊林在左晖的支持下创立自如，开启了房屋租赁产品和服务的“长租”模式，随后于2016年6月，自如脱离链家独立运作。

据自如官网介绍，该公司发展至今已布局10座城市，服务近50万业主、500万自如客、管理房源超100万间。

长租公寓盈利模式仍未有定论，自如是否非得上市？建诚晟业联合创始人、首席分析师何田表示，2022年保障性租赁住房列入REITs，北京等地共四只上市，但REITs发行需基于回报率较高的集中式租赁住房。自如的租房绝大部分是分散式、轻资产托管模式，无法发行REITs，只能通过IPO方式以股权获得资金。

作为分散式长租公寓的领头羊，自如租房业务超过80%来自个人房源，以轻资产模式为主，上市则成为其融资的必然选择。

已从美股黯然退场的蛋壳，在招股说明书中曾有过这样的描述：运营分散式长租公寓的平台终极目标是形成垄断。当市场上分散的房源减少到一定程度，平台就可以掌握定价权，抬高租金价格，获得高额租金差，从而形成利润。

业内人士认为，“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是对于未来‘最可爱’的想象力。”

这也意味着，自如要实现这一“最可爱”的想象力，冲刺规模、启动IPO正是当务之急。

此外，何田认为，香港资本市场对企业更加友好。2022年5月，在美股上市的自如关联企业贝壳在香港实现双重上市，响应境外上市企业回港热潮。贝壳发行价为30港元，由于2022年内房地产销售低迷，2022年10月曾创下24.75港元的历史低点，但之后价格稳步上升，最新价格已逼近50港元，较发行价上涨超过60%。恒生指数去年四季度以来也有较好表现。

港股在招手，自如能否等来第二春？