保障性租赁住房是将双轨制住房供给规范化和制度化的创新之举。住房和城乡建设部部长倪虹就通过十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”表示，要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。

而北京作为国内租房需求最旺盛的城市之一，也计划“十四五”期间建设筹集保租房40万套（间），并专门发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》。随着最近首批依据导则进行方案设计的改建保障性租赁住房项目投入使用，北京正在走出一条多主体多渠道推动保租房建设，为新市民打造品质居所的新模式，值得其他城市借鉴。

盘活闲置资产拓展保租房供给，“非改居”成为新思路

新年伊始，住房和城乡建设部部长倪虹在接受采访时指出，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。

在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地纷纷拉开保租房建设大幕。《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》通知中明确，鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。特别是对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型（含公寓型）保障性租赁住房。这在政策源头尽可能做大保租房底盘，让更多在城市中奋斗的年轻人“居者有其屋”。

对此，北京市住建部门为保障房量身定制了一整套优惠政策，其中非改居相关政策引人关注。该政策表示，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。同时，由北京市住建委、北京市规自委印发的《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》则为保租房的建设及装修标准量体裁衣，明确了高品质刻度。

在政策保驾护航下，北京市首批依据导则进行方案设计的改建保租房项目——位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼最近投入使用。该项目曾是一座闲置的办公楼，龙湖冠寓旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司承租部分区域，经装修改造后，变身为一个拥有728套房屋的保租房项目——龙湖冠寓郭公庄地铁站店。

“非居住建筑，尤其是闲置低效商办建筑改建为保租房，这是一个创举，从办事流程上将为北京乃至全国参照借鉴树立样板。”业内人士称。

探索全新领域的过程既是挑战，更意味着无限可能。在项目改建中，丰台区住建委、房屋产权单位京投发展及龙湖冠寓充分沟通协商，依托北京现有制度大胆探索。在守好非居住建筑改建保租房的结构安全底线、消防安全底线、室内环境安全底线三条底线基础上，立足优化营商环境，丰台区住建委专门梳理了工作流程及注意事项，成为项目推进的行动指南，最终与龙湖冠寓共同实践出一条“非改居”的成功路径。

如今回望，整个改建过程既规范有序，又尽可能提高行政事项办理效率，打通了非居住建筑改建保租房项目的全流程，为充分盘活现有房屋资源提高保租房建设效率提供可能。

基于此，丰台区住建委还将与龙湖冠寓共同制作一份《保租房非改居项目手册》，提供给其它非改居类保租房项目进行参考、学习，提质提效，更好更快的为怀揣梦想的年轻人，提供一个城市中舒适温暖的家

高标准建设“保租房”，年轻人一眼便相中

“以前中介带着看了很多房源，宽敞舒适的价格‘不友好’，便宜的硬件简陋交通不方便，直到看了郭公庄地铁站附近的冠寓，才有一种家的感觉，再加上本身符合相关保租房的租住条件，立马决定就选这里了。”去年刚大学毕业在周边工作的王梓直言。

王梓的一番话袒露了许多年轻人在租房时的共性期待：家具齐全拎包入住，交通便利，管理规范安全有保障，价格适中。不过，质优、价廉两者兼得的房源少之又少，更何况一些优质房源连年涨价，年轻人直呼受不起。保租房的出现让年轻人租上高性价比品质住房的梦想照进现实，从这个意义上而言，龙湖冠寓郭公庄店在北京保租房建设里程中具有标杆意义。

该项目虽然具有兜底保障性质，但在品质要求上丝毫不打折扣，甚至比市面上常规的商业公寓更胜一筹。而这些品质，在《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》中就有清晰的要求和体现。

《导则》对人均居住面积划出底线，宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米，公寓型租赁住房原则上适用1至2人居住，人均使用面积不得小于5平方米，确保居住舒适性。除了面积，《导则》对居住服务的关注细致入微。例如，明确停车位配置指标，要求在主要出入口处设置面积不小于12平方米的会客厅，在其附近设置智能快件箱，套内无卫生间的房型要设置公共卫生间及盥洗室等。

对于新青年和新市民，社区是否够“智慧”影响着他们的租住体验。《导则》前瞻性地倡导应用智能化技术，打造智慧社区，具体到在住房公共入口处宜设置人脸识别装置等。

《导则》出于为年轻人打造舒适高品质住宅，营造如家般体验的考虑，对保租房提出了不低的要求。作为首批依据导则进行方案设计的改建保租房项目，龙湖冠寓也不含糊，用实力给出了答案，树立了北京“非改居”保租房项目的全新样本。

项目在龙湖冠寓改建过程中，按精装修标准打造，配备整体卫浴、床（含床垫）、穿衣镜、衣柜、空调、洗衣机、电冰箱、书桌椅等，全部为智能门锁。首层前台有24小时保安时刻守护安全和12小时运营官随时响应租客需求，配有健身房、公共厨房和餐厅、休闲会客区、台球桌等，可供24小时使用。这些无一不直指年轻人租房痛点，解决方案可行可靠，诚意十足。

在优质管理服务加持下，它成为北京四环边稀缺的TOD项目，双轨交汇，可以覆盖总部基地共361万平方米办公区、28万工作人口。随着房山线与16号线接驳，十几分钟就能抵达丽泽金融商务区，辐射17万工作人口。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，该项目是盘活闲置资源，低成本、高效率扩大保租房源规模的一项重要举措。“此类区位良好的办公物业改建后，除了可以有效保障新市民、新青年，尤其周边工作人群的居住需求，还有助于提升片区形象、完善片区功能、更高效实现资源的集约化、最大化利用。”

营造新市民“理想家”，政企协作供给高品质保租房

栽下梧桐树，引得凤凰来。城市的发展离不开青年人才，而要引得来、留得住，加快建设保租房是有效拴心留人，帮助新市民安居乐业的举措。

北京市持续下力气解决新市民的居住难题。不久前公布的2023年度建设用地供应计划，对于保障性租赁住房供地，北京市规划和自然资源委员会提出，选址布局优先向轨道交通站点和就业密集地区集中，实现从“住有所居”向“住更宜居”转变，单列租赁住房用地计划，通过新建、改建等多种方式，积极引导多主体、多渠道建设筹集保障性租赁住房。

郭公庄中街18号院5号楼的成功改建，将“住更宜居”的理念从政策变为现实。关注细节，它的创新之处不仅限于流程。

冠寓在改建过程中坚持精益求精，目前已将产品迭代至3.0版本，通过全屋装配式装修实现极致体验，在每一个房间设计上都以客户生活的典型场景出发，比如到家、换鞋，换衣服、洗漱、吃饭、休闲娱乐、睡觉等8个典型场景，组合成适配户型，而且，以社区和青年文化为核心，倡导去孤岛化的租住生态，将“居住”“商业”“办公”“社交”“服务”等生态联动一体。这使得广大新市民群体对保租房有了全新的认知，也有了更多的期待。

当然，项目建设的成功绝非心血来潮，而是冠寓厚积薄发的结果。

早在2016年，龙湖积极响应国家“租购并举”的号召，推出集中式长租公寓品牌——冠寓，成为国内首批进入长租赛道的房企之一。在7年的发展历程中，冠寓已布局全国30余个高量级城市，开业房间数超11万间，累计用户超300万，5年复合增长率51%，增速行业第一。在保租房领域参与10余城业务、超2万套的保租房建设，为城市筑巢引凤。

“打造有生命的空间，提供有温度的服务”。龙湖冠寓为城市打拼的青年提供高品质居住服务，创造温暖而明亮的节点。凭借扎实的运营功底，屡获市场认可，实力斩获“2022年住房租赁品牌影响力（MBI）100强榜单TOP1”“2022年度影响力住房租赁运营服务企业”等奖项。

对于闲置房屋改造，冠寓这些年积累了丰富的经验、成熟的运营模式以及成套智能化管理系统。北京亚运村关庄店、合肥长宁公寓、重庆仙桃数据谷店……昔日旧宅变身公寓、办公楼、人才租赁住房，在协助合作方进行资产盘活的同时，也实现了自身的资产利润双增长。

冠寓还融入了服务优质、管理高效和科技智能的智能化运营体系优势。它建立了全周期的品质服务规范，结合客户租住周期各触点上的关键时刻，打造五感四景（视、听、嗅、味、触，衣、食、住、行）环绕式服务标准规范，让客户第一时间可以认识冠寓、融入冠寓，沉浸式感受租住生活的美好。

年轻人是城市的未来和希望。年轻人的品质生活，需要社会各方携手共同守护。从北京的实践看，通过与行业实力企业强强联合，将品质贯穿保租房建设始终，既能提高保租房的市场竞争优势，扩大美誉度，也为新市民提供了更为惬意、舒心的居住体验，为城市持续发展聚拢人才，为人才提供高品质的心灵港湾。（完）