2022年底，华润置地一纸公告宣布，以124亿元收购华夏幸福位于南京和武汉的三个项目以及一家深圳物管公司，创下年内最大的地产并购案。

扩张是华润置地2022年的关键词，反映到经营数据上便是稳健增长。

2022年，华润置地开发销售型业务实现签约额人民币3013.3亿元，签约排名上升至行业第四，创造历史最好名次。

业绩会上，华润置地管理层对2022年业绩十分满意，“2022年华润置地实现了全口径签约额3013亿元，综合营业额2076亿元，核心利润270亿元，取得了历史增长、跑赢大势的发展。”

对比地产行业整体增速放缓,，华润置地呈现在纸面上的是销售排名，利润、股东回报的逆势增长，如此更能体现出其抵御行业周期的发展韧性所在。

瞄向2023年，华润置地管理层业绩会上透露，2023年华润置地总可售货值5384亿元，按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元。

永动机：“3 1”商业模式

2022年，华润置地实现综合营业额人民币2,070.6亿元，计入投资物业重估增值后的股东应占溢利人民币280.9亿元，全年综合毛利率为26.2%。

身处地产下行周期，华润置地的营收、股东应占利润亦有所波及。更为难得的是，华润置地依旧实现了保收入、增盈利，核心净利润及股东回报实现正增长。

财报显示，华润置地2022年扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利人民币270.0亿元，按年增长1.5%。截至2022年12月31日，每股净资产达人民币34.22元，较2021年底的每股净资产增长7.7%，每股股息1.401元，按年增长1.5%。

华润置地交出的一张盈利正增长成绩单，侧面体现出其经营稳定向上。其中更为重要的是，华润置地“3 1”商业模式带其穿越地产周期，实现逆势增长。

年报中，华润置地强调，2022年，集团开发销售、经营性不动产、轻资产管理三大主营业务与生态圈要素型业务的“3 1”商业模式充分展现了抵御行业周期的发展韧性。

具体到销售型业务，2022年，华润置地实现签约额人民币3,013.3亿元，其中年内新投资项目贡献签约人民币376亿元，签约排名上升至行业第四，创造历史最好名次。全年实现开发销售业务结算收入1762亿元，毛利率维持于行业高位23%。值得一提的是，截至2022年底，华润置地锁定已签未结算开发物业营业额2493亿元，其中1632亿元将于2023年结算，为今年业绩增长打下了坚实的基础。

经营性不动产业务方面，2022年，华润置地主动向符合条件的租户减免租金共计约人民币25.2亿元。在租金减免后，购物中心、写字楼和酒店三业态营业收入共人民币193亿元，如不考虑减租影响，同比增长10.5%。

轻资产管理服务平台，2022年，华润万象生活保持快速增长的发展态势，实现营业额人民币120.2亿元，同比增长35.4%，核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%。

在生态圈要素型业务上，华润置地重点发展代建代运营、产业和长租领域。截至2022年底，华润置地在管代建项目261个，建筑面积5244万平米。

管理层在业绩上强调，华润置地的经营战略上坚持一个新的核心竞争力，经营目标要实现有利润增长的营收和有现金流的利润，不能一昧强调签约额，在此战略下，做好量价平衡管理。

2023年，公司有信心实现业绩增长。

曾有论断，未来房地产市场格局竞争将呈现多元化、多层次。在大多数房企多元化探索阶段，华润置地率先迎来开花结果，均实现了盈利正增长。暗合未来地产发展趋势，华润置地的逆势增长之力不容小觑。

“厚”土储与占位财务安全区

土储预示着未来生长力。

截至2022年底，华润置地总土地储备面积6478万平方米，其中开发销售型业务土储面积5491万平方米，一二线城市面积占比维持在71%，可保障未来三年以上的发展需求。

其中，2022年，华润置地新获取项目71个，新增权益土地储备789万平方米。其中，一二线城市投资占比92%，并在深圳、南京、合肥、厦门、三亚、佛山等地获取优质商业综合体项目。

并购是其中最大看点。2022年内，华润置地完成了收购世茂北京分钟寺项目，并于年底前锁定了华夏幸福南方总部资产包交易。

关于华润置地的拿地策略，管理层表示，2022年的地产行业出现了区域分化的情况，公司顺应市场方向的变化趋势，在危中有机的市场环境中，始终坚持严格的组织纪律，坚持量入未出，坚持安全底线，不恐慌也不冒进，通过高频动态的特别监控，把握中心城市项目机会，在北京、成都、深圳等一些核心城市均有布局投资项目。同时，2022年为止，已经有一半以上的项目已经开盘，基本实现了一些客观的回报，对2023年业绩增长起到了非常积极的支撑作用。

对于2023年，华润置地将继续坚持稳健为先，动态跟踪政策、市场变化，灵活科学的动态调整策略，合理把握公司拿地机会。

长期区域深耕的一二线城市依旧是华润置地聚焦下沉之地，叠加并购带来的高毛利土储，可以预见的是，“厚”土储带来的将是销售持续高增长。

华润置地已经找到了稳增长的节奏，更值得欣喜的是，其始终占位财务安全区。

截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；“三道红线”稳居绿档。标普、穆迪和惠誉继续维持“BBB /稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB /稳定展望”的信用评级。

中银地产首席分析师夏认为，目前行业整体需要至少3年的缩表周期，未来3年民企市占率将从原来的70%降至10-20%。行业整体缩表格局为：央企扩表、国企分化、民企缩表。

缩表周期内，华润置地深谙稳健增长之道，以“3 1”商业模式作为永动机，叠加高能级城市投资布局，占位财务安全区，华润置地在地产下半场的扩表之势值得期待。