8月30日下午，广州市政府官网更新了一条新闻，这篇名为《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准》的通知标题平平，却如掷入湖中的石头，激起千层浪。

在随后的2天内，深圳、上海、北京三个一线城市相继跟进这个被简称为“认房不认贷”的政策，在圈内人口中，此轮政策对市场的刺激不亚于任何一次行业周期的拐点。

在广州发布“认房不认贷”的同一天，同样起家广州的保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）发布了2023年半年度报告。

这是一份相当不错的成绩单。上半年，保利发展实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%，公司归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

在圈内为了新政而雀跃之时，保利发展这份半年报对行业作出了更为清晰的判断，“我国房地产市场已进入高质量发展的品质时代，新形势下行业从全面发展向结构性机会转变，市场有效边界在收缩”，撇开小周期看大趋势，保利更希望在已经成为过去的业绩数字之外，获得对未来的先机。

事实上今年3月底，在保利发展发布的《2022-2023年房地产行业白皮书》中，保利发展控股党委书记、董事长刘平就对外提出“品质时代”概念。所以，这既是保利发展的判断，更是其行动的指南。

聚焦深耕核心城市，助力销售稳增长

2023年上半年，保利发展市场排名攀升至行业第一。实现销售签约面积达1383.09万平方米，同比增长5.8%；销售签约金额达2368.21亿元，同比增长12.7%；市场占有率提升至3.8%，较去年增长0.4个百分点。

销售业绩稳增长，反映到盈利能力上同步稳提升。2023年上半年，保利发展实现了净利润150.67亿元，同比增长0.80%。受结算权益比提升的影响，公司的归母净利润达122.22亿元，同比增长12.65%。

保利发展的销售营收稳步增长得益于其差异化的土地策略。财报显示，上半年，保利发展在38个核心城市的重点布局销售贡献了87%的销售额，同比提升了8个百分点；销售金额超过百亿的城市达到6个，累计销售金额达1123亿元，同比增长21%。其中，长三角地区的销售金额超过777亿元，粤港澳大湾区超过570亿元。

土地储备结构的改善预示着房企未来的增长潜力。上半年，保利发展在核心38个城市的土地储备占比分别达到99%和95%，较去年同期提升了9个百分点和21个百分点。

可以预见，布局在高能级城市，深耕人口净流入城市的企业，特别是像保利这样在城市群中全面覆盖的企业，将在商品房成交方面拥有明显优势，为业绩增长提供充分的资源支持。

对于下半年的投资策略，保利发展表示，在核心城市的土地竞争日益激烈之际，他们将继续保持投资力度，不断丰富和完善客户调研体系，严格执行一体化投资定位。具体而言，他们将强化深耕优势，结合区域经济、产业和文化差异，深入了解客户的真实需求，精准地选择土地和产品定位。上半年，保利发展新增项目的税前成本利润率平均超过15%，表现出较好的投资确定性和回报率。

财务稳健，占位“安全区”

保利发展正在稳增长的通道上前行着，更为欣喜的是，作为持续保持“三道红线”的绿档企业，保利发展的融资优势尤为突出。

今年上半年，保利发展累计发行公司债30亿元、短期融资券50亿元，发行利率多次为同期同行最低；综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

同时，保利发展严控增量贷款利率，通过偿还高息存量贷款或下调利率方式降低存量贷款利率，截至2023年6月末，保利发展有息负债规模为3564亿元。

值得注意的是，保利发展非常重视现金流管控，抢抓资金回笼。2023年1-6月，保利发展实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%；回笼率为96%，较2022年度回笼率进一步提升1.1个百分点。上半年，保利发展实现经营活动现金流净额71亿元，较去年同期增加296亿元。同时坚持“以销定产”，保利发展全年实现新开工面积626万方，同比下降44%。

稳健的运营以及良好的现金流,给了保利发展不断优化债务结构的机会。 截至2023年6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.5个百分点，现金短债比为1.38。一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%。

这些数据表明，保利发展在财务运营方面表现出色，具备了更好地应对挑战和机遇的资本和稳健性。

布局“品质时代”

2023年上半年，保利发展发布了《保利2022-2023房地产行业白皮书》，明确指出：“商品房开发已经从峰值时代向品质时代过渡。”

保利发展的党委书记和董事长刘平也指出，中国房地产市场已经经历了25年的市场化发展，如今正式进入高质量发展的品质时代。

可以预见，“品质时代”将带来众多新机遇，市场已步入买方市场，客户对房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面提出了更多的改善需求。

保利发展率先布局“品质时代”。深入调研并全力进行研发，推出了全新升级的大产品服务战略——“新人文社区”。他们根据不同细分市场和地域文化，打造了三大核心产品系列：“天、悦、和”，以及12款不同气质的子品牌产品。这些产品系列满足了不同客户的差异化需求，体现了极致传承、东方人文和新烟火主义等特性。同时，他们强调产业品牌服务一体化，以“东方礼遇、四时雅集和亲情和院”3大住宅物业服务品牌，实现从产品到服务的标准化，建立了一批标杆项目，最终通过产品和服务推动销售。

保利发展的交付成绩同样令人瞩目。在今年上半年，他们成功交付了11.3万套高品质房屋，同比增长了43%。同时，他们加快了交付进度，确保了交付节点，将一个月的交付率提高了7个百分点，达到了80%，维修服务满意度也同比上升了2个百分点。

真正能够引领行业并适应变革的企业，必然是以长期主义为指导思想的企业。只有坚守长期主义，企业才能够真正创造价值，抵御或者超越环境带来的波动和变化。

长期主义，这与保利发展的理念不谋而合。长期主义之下，叠加稳健底色，高品质产品，稳健经营优势，保利发展收获的将是永久复利价值，如此循环反复，保利发展将持续稳健向上。

动荡时局之下，坚守“长期主义”并非易事。然而，正是因为坚守了“长期主义”，企业才能穿越经济周期的波动，屹立不倒。

坚守长期主义的保利发展，交出一份亮眼的半年业绩，在品质时代之下为行业提供了一份高质量发展的参考。这份参考源自保利发展将其30多年的发展经验积累成一套有效的经营管理方法，用以应对风险和挑战。