还要等多久？

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高层再提“房地产税”

每一个手上有多套房子的人，心里又得咯噔一下了。

就在昨天（7月21日），新华社正式公布了三中全会上审议通过的重要《决定》。

这份文件可以说是未来数年我们改革的“指南针”，全文“改革”一词出现了146次，涵盖教育、税收、房地产、科技等多个方面。

整体看下来，文件与房地产相关的表述篇幅其实很少。但就在这么短短一个段落里，角落中的几个字引起了大家的关注：

完善房地产税收制度。

公开资料显示，房地产税是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

不难发现，房地产税不仅对房屋征税，还对房屋下面的土地征税。换句话说，大家最关注的“房产税”，其实是房地产税的一部分。

房地产税并不是一个新词。时间回到2021年，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局曾开会专门谈房地产税改革试点。

再往前看，早在2011年，上海和重庆两个直辖市就启动了房地产税试点改革。从那以后，几乎每年都提到房地产税立法和改革。

如今，高层文件再次提及，牵动万千中国人的房地产税，真要来了吗？

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“雷声大雨点小”

回看过往不难发现，在中国，房地产税一直是雷声大雨点小。

很长一段时间里，房地产税都是作为一种调控工具存在，往往和限购、限贷、限售、限价政策一同出现。在大众的眼里，房地产税更像是一把高悬在炒房客头顶的利剑，起到威慑作用。

但从2021年开始，房地产明显进入下行周期。纵观各大城市，楼市政策一个比一个宽松，就算是一线城市，都差点求着大家去买房。

在这样的背景下，长期被人们看作是调控工具的房地产税，确实有点不合时宜。正因此，尽管2021年被称为房地产税元年，但在那之后，这个概念很少被提及。

更关键的原因，则在更深处。

首先是程序上。按照税收法定的原则，我们国家任何新税种都必须先立法后征收。

在这个过程中，要克服许多障碍。例如，我们的土地是国有的，理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且他们在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

换句话说，如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。为了解决这个问题，2007年的《物权法》第149条就规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

此外，由于全国各地的房地产情况有所差异，推行房地产税也得循序渐进，比如先在一些城市进行试点，搞得好再大范围推广。

其次是对房价的担忧。那些持有多套房产的人在担忧，一旦房地产税在全国落地，他们的成本将大幅上升。但实际上，从全球案例看，任何一个发达城市都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。

最后，人们也做过一些其他的分析。例如经济学家任泽平就曾直言：

（征收）房产税要解决两个问题，税基和税源。税基是要评估这个房子值多少钱，税源是要弄明白谁名下有房子。

只能说，确实任重道远。

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大势所趋

尽管阻力重重，房地产税依然是大势所趋。

最新的《决定》中，明确提到税制改革：

增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。

一个现实是，由于过度依赖土地财政，很多地方的“钱袋子”变小了。根据城市财经的梳理，2021年全国卖地收入8.7万亿，到2023年只有5.8万亿，足足跌去三成多。

收入骤降，债务却没降。庞大的地方债扑朔迷离，例如此前被曝光的贵州独山县，一个人口不到40万的贫困县，竟欠下了高达400亿的债务。要知道，独山县每年财政收入还不足10亿元。

这种现状有着多层次的原因，从历史角度来说，可以追溯到上世纪的分税制改革。在说服广东的过程中，作为“代价”，中央同意将土地出让收入部分归于地方，这为日后的“土地财政”埋下了伏笔。

如今，土地财政吃紧，地方的钱从哪里补上缺口？房地产税就是一个很好的出口。开征房地产税，既不加大实体经济的压力，又能给地方财政一个崭新的税收源头。

庞大的存量房市场，就是地方最佳的“长期饭票”。央行调查报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96%。其中，有三套及以上住房的占比为10.5%。

那么，房地产税会在何时真正到来？《决定》给出的时间节点是2029年，离现在还有5年时间。如果进展顺利的话，这个节点应该会是一个重要的分水岭。

对楼市而言，到那时候，新时代才真的来了。