本文由公众号李宇嘉地产笔记出品

从3月份开始，官方不断释放“有充足储备政策工具”的信号；

刚刚结束的政治局会议，再次强调“根据形势变化及时推出增量储备政策”，重提了去年“9.24”提出的“加强超常规逆周期调节”。简单推理，也应该有像去年四季度的“组合拳”政策。

比如，降准降息、“两新政策”（包括以旧换新）、置换地方债务、支持股市的货币政策创新等；

其次，这次关税战导致的外需冲击很大，类比1998年、2008年两次金融危机带来的冲击，应该也有“大招”应对。

比如，1998年推出了开启楼市繁荣20年的“房改”（23号文）；再比如，2008年推出的“四万亿”等。

但4月25日的高层会议，以及4月28日四部门“稳就业稳经济”部署，并未传达出令人振奋的消息。

我看了各方表述，更多的是落实之前安排的政策，背后的基调就是保持定力。

这到底是怎么回事？

一方面原因在于，外需冲击多大，还有不确定性，还未落定。同时，国际经贸斗争的新提法，背后是一场应对的“持久战”。

这意味着，不能一下子就把炮弹打光！

更重要的是，相对于1998年、2008年，以及2014年（三去一降一补），当前总量级的政策，空间很窄了。

所谓总量级的政策，就是大家眼里的“大放水”！如果放在过去，这是很容易的，办公室里发个文件，基建项目在各地迅速上马，百姓搬着小板凳冲入售楼处，开发商马上杀入土地市场。

但如果看看这几年M2和社融的规模，其实“放水”不可谓不努力，但“资金空转”的问题、“青睐国资”问题、银行“雨天收伞”问题等说明，可以把马强行拉到河边，但不能强迫马喝水。

因此，储备政策，更多的是结构性的政策，需要做智慧化的设计。

重要的是，还需要协同考虑地方债务、币值稳定（对外）、地产止跌、金融风险、培育内需动力等。

这几个因素可能构成了“不可能三角”。

举个例子，如果扩大金融对地产的无原则救助（不考虑道德风险），一方面会导致新的地方隐债。毕竟，去年“11.08”以后，已明确了不能再新增隐债了；另一方面，会恶化金融机构的长期风险预期，间接冲击汇率。外需弱化，本身导致贬值预期的情况下，这一招要更加慎重了。

总之，没有什么“一招鲜”的政策，所有可能的选择，凡是大招的，都要权衡利弊；嘴上说很容易，要大招、要救助，但什么是大招，又说不出个一二三。其实很难的。各地的小打小闹、技术上的修补，搞了公积金额度增加、补贴等，边际上有用，但对数亿万亿级别的市场，影响不大。

此次关税战，最大的影响，就是我们对“内需”，有了更加清晰的认识。

首先，美国强大的内需，这是特朗普敢肆意妄为，到处挥舞关税大棒的强大底气。具体来说，美国的福利体系和消费习惯，建立在其庞大的养老金储备基础上（第二三支柱合计超过38万亿美元），民众没有存款习惯，背后是强大的美债支持。而购买美债的，是包括中国在内的全球。

其次，我国大陆的产品出口，已从低端、中端逐渐走向高端（比如新三样），很多行业对全球生产制造拥有足够的控制力。竞争对手除了国外，更多的是国内，这是内卷式竞争的根源，也可能引发所有外需客户的警惕，“再全球化”就是这个意思，即各国都会自发保护自己的产业和就业。

最后，一个小国（比如韩国），可以通过某个科技突破，带动外需，养活国民。但对于有14亿人口的中国，必须要重视内需。这是全球大国竞争最重要的砝码。除了美国，只有中国有这样的内需潜力。

这就是为何，我们把内需放在更加突出的位置，不断强调“增强消费对经济增长的拉动作用”。值得注意的是，此次重要会议在“谈到投资”时，强调的也还是对消费有牵引和带动的投资。

因此，对于何谓“内需”，全新的认识是：

一方面，其绝非工具化，比如为了去化产能、为了应对出口下行；

另一方面，其绝非短期之举。

此外，从关注“物”到关注“人”。

这就是为何，近期特别强调，“推动更多资金资源‘投资于人’、服务于民生”；就业是最大的民生，加大力度“投资于人”，不仅关乎当下群众生活，更是在为未来储备发展潜力。

此次会议，强调“四稳”，“稳就业”为先！

因此，并没有倒向稳增长，保持定力、沉着冷静是主基调！

这就是官方所重点强调的，集中精力办好自己的事，坚持做艰难而正确的事；新时代以来，多少泰山压顶的时刻，多少风高浪急的挑战，多少难啃的硬骨头，我们“风雨不动安如山”。

因为，我们拥有独一无二的工业体系与供应链生态；

因为，我们的产业规模大、门类齐全、集群化特征明显、配套能力强；

因为，我们的城镇化潜力非常大，还有3.8亿的流动人口；

因为，我们统一大市场建设、国内大循环的大幕，才刚刚来开；

因为，我们有世界上最勤劳的人民，以及对美好生活向往的追求。

总结一句，内需庞大、强大，这是吸引全球资本、企业家和科技人才的基石。过去，美国是这样的国家。

未来，中国要往这个方向走！

对房地产来说，2021年主动管理风险，到现在，经过四年调整，初步实现了泡沫的部分出清、风险的软着陆。

所以，这次重要会议，并没有强调保交房、企业风险等。

强调了什么呢？住房消费的内需！

从外需向内需为主、内外需并重转变。过去那种低端、低成本竞争的战略，就要退出历史了。因此，房地产给工业园区的市政基建及招商引资融资的功能也要退出了，房子的金融属性退出了。

相应的，高房价和不给打工人建保障房，这种逻辑也不和时宜！

新时期，住房的定位就是回归到大宗消费品，发展路径和定位就在于切入到内需和国内大循环的架构中。所以，近期各地对于地产的表述，基本上放在消费架构中。比如4月18日公告的《贵州省提振消费实施方案》，比如《青岛实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案》。

住房消费的主体在哪？主要就是边际消费倾向大的年轻人、新市民和外来人口。我们有高达3.8亿的流动人口，他们不仅是劳动主力军，也是消费主力军、生育主力军，也是住房市场的主力军。

重要会议的表态，与房地产相关的，讲了4个方面：即加力实施城市更新行动；有力有序推进城中村和危旧房改造；加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策。

前面两个政策，主要就是搭建城市完善的、低成本的基础设施，降低市民化成本，从而催生自然而然的住房消费，这也是为未来储备潜力。加大高品质住房供给，这是住房供给侧改革，在普遍旧模式的产品供给上，嵌入新产品，牵引和带动需求，产生鲇鱼效应，促进房屋的循环。

如果从国内大循环的角度来看，住房消费领域的内循环，就是租赁需求和买卖需求、刚性需求和改善需求、新房需求和二手房需求之间的循环。政府更重视的是，这些循环能带来的产业链、就业链、消费链。因为，房地产的产业链长、带动性强，这是其支柱产业定位的天然优势。

为了发挥这个优势，下一步的政策，从宏观面来讲，就是生育补贴、免费学前教育、农民养老金等等；从房地产政策来讲，就是老旧小区改造、城中村改造、以旧换新、打造“好房子”。

这些政策叠加在一起，必然就是不同层级、品类住房需求良性循环的图谱！

当然，房价稳定的广泛预期还待形成。房价不稳会影响居民的财富保值增值预期，削减居民部门的财产性收入，影响居民的消费意愿和能力。所以，会议也提了优化存量商品房收购政策。

注意的是，此次用语是“优化”，也就是在用途、价格、主体上改进，而不是国家队进场托底。我预测，未来更多的是“一事一议”的成功案例，而无法大面积推广，自然也就难以成为所谓大招。

现在，终于回归到正道上了！

居民就业稳定，收入才能稳定，房地产才能稳定！

人民越富裕、内需越旺盛、国家越强大，这大概就是美国此次挥起大棒能够告诉大家的。

这几年，稳房价的压力有多大，大家是深有体会的。政策之所以效应收窄，很大程度在房地产之外，即就业、收入、预期不稳。于是，就诉求于“政策不能停”。但事实上，一直靠外部政策救助的市场，难以实现真正的稳定。这就是为何，微观市场对政策救助是那么的淡定。

同时，这两年尽管价格下跌了不少，但其带来的直观效应，就是微观主体消费门槛的降低。比如，笔者所在的广州，200万以下的房子交易，在2024年占比40%，100万以下的占比也有15%。

过去买不起的房子，现在很多打工人买的起了。

这也打破了很多人的一贯逻辑，房价买涨不买跌，微观层面的诉求很简单，并未像很多人想的那样算计。他们需要的是，怎么努力赚钱，在城市扎根下来，养活儿女。只是，网上发言的没有他们。

因此，房价下跌也好、租金下跌也好，从新市民、外来人口的角度看是有利的。当然，如果从全球来看，房价下跌引发的问题很多。因此，我们要实现的是，考虑多重目标后，能实现相对平稳的过渡。

很多人寄希望于大放水救助。这个逻辑是行不通的，前面已讲了。再者，尽管房价相比四年前跌了不少，但对潜在需求来说，还是很高。很简单，15年前的高校毕业生，可以用5年的收入就能买一套房。现在，即便是985的博士，在一线城市相对中心的地段，10年的收入能买得起吗？

因此，大放水或无原则托底，姑且不论谁来承担、讲不讲资金平衡，这样做，无疑是希望将现在的房价拖出、甚至拉起来。短期看，对经济有些贡献，但这对于日渐低迷的生育、消费，不是好消息，对长期的内需培育，更是坏消息。这个短期和长期的帐，管理层看得很清楚了。

因此，未来的政策，一边是修复基本面，一边是继续做房地产软着陆、挤泡沫的过渡。这种过渡，有痛但能做到分散和可承担。长期来看，不知不觉中，完成了转换。