城市:全国

发布时间:2025-12-02

报告类型:市场报告

发布机构:克而瑞

核心观点

新增供应：环比由降转增16%，穗镐苏莞常等实现倍增

新房成交：穗镐环比微增，徐惠珠等三四线环比显著回升

项目去化：开盘平均去化率增3pcts至35%，津苏甬等皆超6成

库存：供求比0.82致库存微降1%，三成城市去化周期改善

二手住房：11月成交面积环增14%，沪蓉汉宁等多城环增2成以上

土地市场：成交面积金额环增39%和57%，平均溢价率回升

  企业销售：38家企业11月销售金额环比增长

◎ 文 / CRIC研究中心

2025年11月，新房供应阶段性放量，成交持续走稳。新房供应制约成交回升的状况未有改观，30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。二手房成交延续由降转增，成交环比上升14%。土地市场成交规模和平均溢价率均迎来回升。

01 新增供应

  环比由降转增16%，穗镐苏莞常等实现倍增

11月房企推盘积极性小幅回升，30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比增长16%。一线城市中广州阶段性放量，环比翻番。4个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%。其中广州单月供应规模达到了61万平方米，因上月基数较低，环比翻番，同比增幅也达到了4%。二三线城市环比增长14%，主要得益于西安、苏州、东莞、常州等城市集中放量。11月26个二三线城市合计供应521万平方米，环比增长14%。苏州、东莞、常州等基于上月基数较低，环比翻番，同比仍呈现下降走势；而杭州、西安等热点城市“以销定产”模式下，供应呈现出同环比齐增态势，累计同比降幅持续收窄。

02 新房成交

  穗镐环比微增，徐惠珠等三四线环比显著回升

11月商品住宅成交持续走稳。11月30个监测城市成交面积为815万平方米，前11月累计成交10651万平方米。一线城市中仅广州一城因供应放量，11月单月成交63万平方米，环比微增2%。北京虽然成交增长动能放缓，但是前11月累计同比仍微增1%。二三线城市同比跌幅低于一线。26个二三线城市合计成交670万平方米，其中成都单月成交规模达73万平方米，遥遥 领先，西安也维持了单月60万平方米以上高体量，是稳定全国大盘的基石。环比来看，合肥、珠海、惠州环比回升，市场保持止跌走势。徐州逆势高增，同环比涨幅达82%和129%，经历了数月行情低迷，购房需求迎来了一波集中释放。

03 项目去化

  开盘平均去化率增3pcts至35%，津苏甬等皆超6成

从项目去化率来看，11月市场热度持稳，据CRIC监测数据，30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3pcts。厦门、南宁、长春、无锡、东莞、珠海、徐州等7城2025年11月无项目开盘加推。分城市来看，去化率超6成城市为仅天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市也出现了止跌态势，环比增幅显著。

04 库存

  供求比0.82致库存微降1%，三成城市去化周期改善

11月因新房供应放量而成交持稳回落，因而30城整体供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、广州等11个城市供求持稳（供求比在0.8-1.2之间），郑州、北京、青岛、南宁、无锡、济南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期环比下降，仍在持续改善；从绝对量来看，目前仍有1/3城市消化周期低于18个月。

05 二手住房

  11月成交面积环增14%，沪蓉汉宁等多城环增2成以上

11月30个重点城市二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增3%。不同能级呈现出显著的差异化行情：一线城市和二线城市均呈现环比上升：11月4个一线城市成交规模达402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增5%。20个二线城市成交规模为1113万平方米，环比增长13%，前11月累计正增2%。一线中北京、上海环比均呈现止跌回稳态势，二线成都单月成交量达174万平方米遥遥 领先；武汉单月成交同环比齐增12%和31%，延续放量态势。还有部分城市诸如长沙、南宁等本月环比倍增，放量也较为显著。三四线城市止跌回稳， 11月6城成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，累计同比正增3%。常州、烟台、扬州同环比齐增。

06 土地市场

  成交面积金额环增39%和57%，平均溢价率回升

2025年11月，土地成交规模环比回升，同比降幅仍维持在二成。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%。供地规模进入年末放量周期，截至25日，本月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%。分能级来看，11月一线城市土地成交量价同比回升。截至11月24日，全国商住办类招拍挂成交建筑面积8604万平方米，其中一线城市上升36%。成交金额方面，一线城市同比上升43%。从市场热度来看，本月溢价率稍有回升，但土拍热度仍集中在少数优质地块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等，此外义乌也出现了超高溢价率的优质商办地块。

07 企业销售

  38家企业11月销售金额环比增长

从企业表现来看，2025年11月有38家房企单月业绩环比增长，其中15家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、中建东孚、北京城建和大悦城等，头部房企中有中海地产、华润置地、绿城中国和滨江集团4家的销售全口径金额环比有所增长。