2025年的土地市场，在整体规模收缩的背景下，上演了一幅“冰火两重天”的图景。市场热度与资金高度向少数核心城市的核心区域聚集，“地王”现象频频出现。

12月23日，北京海淀区上地一宗地块由市属国企北京海开控股（集团）以84.56亿元竞得，溢价率0.4%。尽管未突破百亿元门槛，但该地块以84.22亿元起拍价和海淀区突出的区位价值，成为2025年土地市场一场具有象征意义的“收官之战”。

数日前，12月19日，南京河西中一宗地块经过61轮竞价，最终由奥体建设以16.11亿元竞得，成交楼面价达45325元/平方米，溢价率26.35%，刷新南京宅地单价纪录。

更早之前，上海徐汇衡复风貌区一宗地块，被民企上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元摘得，楼面价高达20万元/平方米，溢价率22.38%，创下全国住宅用地单价新高。

此外，深圳前海桂湾、北京海淀树村、杭州蒋村等地块的成交，也相继刷新了所在城市的单价最高纪录。其中杭州蒋村地块溢价率更是高达115.4%。

从拿地主体来看，国企央企仍是土地市场的主力军。但随着核心城市供地质量提升、限购限贷政策逐步松绑，部分民营房企也开始重返竞价场，聚焦一线及强二线城市的核心板块。

尤其2025年收官之月，民营房企表现尤为活跃，龙湖集团、滨江集团、四川邦泰、大华集团、复星集团、懋源地产等头部及区域型民营房企纷纷出手拿地，为市场注入了新的活力与信心。

土地市场“冰与火”

2025年，全国土地出让规模持续收缩，这既是房企投资布局上趋于审慎的市场选择，也与政策层面主动“控增量、调结构”的导向密切相关。

财政部数据显示，2025年1～11月全国国有土地使用权出让收入为2.91万亿元，同比下降10.7%，降幅较前10个月扩大3.3个百分点。与2021年8.7万亿元的历史高点相比，2024年已降至4万亿元左右，2025年则延续下滑态势。

从供地计划看，多个重点城市主动下调2025年供地规模。北京、上海、杭州、成都等一线和强二线城市，住宅用地计划供应量同比下降超过30%；重庆、合肥、西安等二线城市普遍降超20%。

不过，在实际土地出让中，部分热点城市市场表现较为活跃，全年卖地收入甚至超过去年。上海、杭州、北京成为2025年全国土地出让金突破千亿元的三大城市。

12月23日，杭州完成年内最后一宗涉宅地，由浙江龙大地产有限公司以2.92亿元竞得，溢价率1.74%，反映出房企在非核心区域仍偏谨慎。

2025年杭州十区累计成交92宗涉宅地，成交总金额1420.8亿元，在出让数量、成交额上均远超2024年（72宗，金额1169亿元）。其中，33宗地块溢价率超过30%，约20个板块的涉宅地楼面价纪录被刷新。

上海方面，随着11月24日第九批次土地拍卖结束，全年通过公开市场出让涉宅用地约64宗，总金额约1400亿元，同比微增1.5%；成交楼面均价4.43万元/平方米，创历史新高；平均溢价率15.95%，同比上升5.6个百分点。

值得注意的是，上海还存在着相当规模的协议出让土地，且大多位于核心区域。如2025年5月，上海新百安经济发展有限公司和上海新东安企业发展有限公司通过协议出让分别获取徐汇区两宗地块，总成交金额439.53亿元。

截至12月23日，北京2025年共出让涉宅用地约40宗，总成交金额约1402.7亿元，同比下降8.6%。区域分布上，海淀区土地成交金额达448亿元；朝阳区以311亿元位居其后。

随着12月21日越秀地产以14.36亿元竞得广州海珠区广纸地块（楼面价3.4万元/平方米），广州2025年宅地出让收官，总成交金额超506亿元，同比下降34%。

市场分化态势进一步凸显。同样在广州，12月海珠区一宗地块历经保利发展和越秀地产76轮激烈竞价，溢价率达到27.3%；而原定于12月20日出让的天河金融城地块和白云区罗冲围地块，却因无人报名终止出让，起拍总价分别约25亿元和14亿元。

此外，2025年成都、南京土地出让金均超过700亿元，苏州、西安土地金则均在500亿元左右。其中南京以742.84亿元出让金位列全国前五。

一线城市中，深圳全年共成交12宗住宅用地，总金额290.9亿元，平均溢价率32.81%，创下近六年来新高。12月10日，深圳福田区一宗纯宅地，经8家房企148轮竞价，由央企代表中铁置业以7.92亿元竞得，楼面价4.27万元/平方米，也为深圳年度宅地出让画上句号。

土地出让金日益向少数热点城市集中。机构数据显示，2025年1～11月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为57%，较2024年全年提升6个百分点，其中，上半年该比例高达67%，下半年随着核心城市供地节奏放缓，占比逐步回落。

这也意味着，TOP20以外的多数非核心二线及三四线城市，土地市场显得更为冷清。

谁在积极拿地？

土地资源日益向央企和国企集中，但地方国资托底力度在2025年有所减小。

机构数据显示，2025年1～11月，TOP20企业拿地金额占前TOP100企业的比例为66.7%，相比2024年底提高11.8个百分点。其中，TOP10企业新增土地货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，意味着百强房企近一半的新增土地集中于前十强。

拿地金额TOP100企业中，80家为国企央、企或地方国资；TOP10企业中，国企央企占8席。

在新增拿地额与土地货值上，中海地产均为行业第一。1～11月，中海地产权益拿地额870亿元，新增土地货值1963亿元，连续两年成为“行业拿地王”。招商蛇口以新增货值1833亿元、权益拿地额564亿元位居其次；绿城中国新增货值1293亿元，权益拿地金额588亿元，成为第三。

从拿地布局来看，中海地产持续重仓北京、上海、深圳的同时，已开始向济南、青岛、杭州、成都等强二线城市全面拓展。

联合拿地渐成趋势，一方面，可共同应对销售不畅、价格波动等市场风险；另一方面，也能以较少金额获取优质地块。

与此同时，一批民营房企正在重返土地市场。1～11月新增土地价值较高的房企中，民营房企达到18家，是2024年全年的两倍。它们或与国企央企合作拿地，或独立聚焦热点一二线核心城市。

例如在一线城市中，懋源地产经过超百轮竞价，以50.24亿元竞得北京朝阳区松榆里地块；今年8月，其还以10.3亿元竞得北京顺义区一宗地；在佳运置业经82轮竞价，以24.75亿元竞得上海浦东新区两宗地块；大华集团以11.42亿元竞得上海宝山区一宗地块。

二线城市中，滨江集团继续深耕杭州；金沙鹭岛以3.37亿元竞得成都郫都区地块，溢价率39.53%；敏捷地产一举拿下广州番禺4宗宅地，总价超33亿元；海成地产在重庆主城区连获4宗地；嘉信地产以23%溢价率夺得长沙洋湖地块。

这些民营房企多数已在土地市场“空窗”两年甚至更久，此次重启拿地，既因库存见底，也反映出土地市场吸引力回升。

2025年1～11月，民营房企中拿地金额最多的是滨江集团（权益拿地金额372亿元），拿地面积最多的则是四川邦泰集团（权益拿地面积200万平方米）。邦泰集团以“小而美、快而强”为策略，主要布局中西部省会二线城市及少数三四线城市，如成都、重庆、昆明、南宁等。

市场还涌现出一批新生力量。例如，成立于2025年1月的温州市华玺房地产开发有限公司，5月即在温州竞得一宗小型低密地块，溢价率40.38%；4月份成立的福州合达房地产开发有限公司，次月便摘得福州长乐区一宗涉宅地块。

尽管整体市场仍处于点状复苏阶段，但民营房企的回归，信号意义已远大于实际体量。他们的重新入局，正为当下房地产市场注入一泓流动活水，也唤醒了沉寂许久的市场信心。