万科新一届管理层调整尘埃落定。

7月31日，万科召开2026年第一次临时股东会，审议通过了董事会换届议案，黄力平、黄宇、雷江松、徐恩利、姚飞、朱志强当选第二十一届董事会非独立董事，黄亚英、廖子彬、王卫国、杨兆当选独立董事。新一届董事会第一次会议决议公告显示，选举徐恩利为公司董事长，续聘黄宇为公司总裁。

万科方面表示，徐恩利长期从事企业管理工作，深耕房地产领域多年，并担任过A股、港股两地上市公司负责人，徐恩利与总裁黄宇的搭档组合，契合万科的企业特点和当前形势需要，有利于持续推进化险与发展。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，徐恩利接任万科董事长，标志着深圳国资对万科的救助从“信用背书”迈入“深度治理”新阶段。这一人事安排绝非简单的国资“空降”，而是精准匹配万科当前“化险求生”核心诉求的最优解。

 从深圳国资走出的“地产老将”

徐恩利的职业生涯几乎未曾离开过深圳国资体系。

资料显示，徐恩利出生于1975年，天津大学管理科学与工程专业硕士研究生，高级工程师。他起步于深圳市天健（集团）股份有限公司，曾在深圳市天健房地产开发公司担任总经理助理及投资控制部经理。2008年，徐恩利加入深业集团，迎来职业能力全面进阶，历任深业南方地产、沙河股份、深业鹏基多家地产平台高管，一路晋升至深业集团党委委员、副总经理。

2020年~2024年，徐恩利任深业集团党委委员、副总经理，期间曾兼任深业置地有限公司及深业商业管理有限公司党委书记、董事长；2022年~2024年，他担任深圳控股有限公司董事；2022年~2025年，他担任路劲基建有限公司董事；2024年11月，徐恩利调任深圳高速公路集团股份有限公司党委书记，2025年1月起任深圳高速公路集团董事长，直到2026年7月2日，其辞去深圳高速公路集团全部职务，次日入职万科担任党委书记。

徐恩利与万科之间并不陌生。

早在2019年，深业就曾与万科签下战略合作协议。2021年，双方联手豪掷81.9亿元，拿下中山马鞍岛千亩地块，打造了大湾区的产城大盘——万科深业·湾中新城。此后，从2022年项目培土奠基，到样板房面市，再到2024年产业招商引入首家上市公司，徐恩利作为深业方代表几乎全程参与，多次与万科管理层同台。

柏文喜认为，徐恩利出任万科董事长的核心优势就在于“熟人与专业”的双重背书。

其一，他是万科“老熟人”。作为深业集团副手，他全程操盘了双方合作的百亿级超级大盘“湾中新城”，对万科的资产底细、管理风格乃至痛点都了如指掌，无需磨合即可上手。

其二，他是地产“实干家”。不同于纯财务或监管背景的高管，徐恩利拥有天健、深业多年的地产一线操盘经验，擅长大型综合体与产城融合项目，这正是万科盘活存量资产最急需的能力。

 债务与经营双重承压

尽管万科在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展，但当前经营形势依然严峻，化险任务艰巨。

从债务端看，2026年是万科偿债的关键之年。iFinD数据显示，截至7月12日，万科境内债余额为172.8亿元，2026年内的兑付高峰将在今年12月到来，单月到期规模达50.46亿元，兑付压力依旧突出。7月上旬，“23万科MTN004”刚刚完成展期安排，到期日兑付40%本金，剩余60%展期一年。

经营端，万科将控亏、减亏明确为2026年全年核心经营目标之一。根据半年度业绩预告，公司上半年归属母公司净利润预亏120亿元~150亿元。亏损来源于三大因素：首先是上半年房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；其次是结合行业、市场和经营环境变化，公司新增计提了资产减值；再加上成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。

“徐恩利的到来正是为了解决一系列治理与协调问题。”柏文喜分析，首先，是国资协同升级。他深厚的国资人脉能将深铁、深业、深投控等各方力量拧成一股绳，在债务展期、资产处置上提供更高效的决策通道。其次，是稳住经营底盘。配合续任总裁黄宇的金融背景，形成“国资信用 地产实操 资本运作”的稳固三角，专注于落实“控亏、减亏”的年度目标。

不过，柏文喜同时表示，董事长解决的是治理与协调问题，而非市场问题。房地产行业基本面疲软、销售复苏缓慢等系统性难题，不会因“换帅”而立刻扭转。万科未来12~18个月的核心任务仍是“止血”，而非“扩张”。

“徐恩利是深圳国资派出的‘专业救火队长’，他的上任极大地提升了万科在国资体系内的资源调动效率，为化险提供了更强的组织保障，但公司真正的拐点仍需等待楼市企稳与销售回暖。” 柏文喜补充。

化险与发展：新班子的双重使命

面对严峻形势，7月刚履新总裁职务的黄宇表示，万科下一阶段将继续坚决落实自身主体责任，统筹短期风险缓释与长期经营优化，全力推动经营方面各项工作落地。同时，在债务方面，积极探索多元市场化解决路径，结合实际情况灵活推进债务优化，维护各方长期利益。

在开发业务方面，万科管理层称，上半年已交付2.3万套住房，集中交付期整体收房率超过90%，有信心在各方支持下保质保量完成下半年交付任务。公司还坚持积极销售，不断加强新媒体自获客能力，启动城市聚焦策略，对其覆盖城市分类制订发展策略，逐步推动资源向核心城市集中。

值得注意的是，新一届董事会决议公告显示，执行副总裁和董秘为2025年初以来的原班人马，延续了经营管理队伍的整体稳定，体现了新老过渡的平稳有序。

股东会上，黄力平表示，本次换届将进一步强化董事会专业配置和力量，新一届董事会面临的风险挑战依然严峻，将有效发挥“定战略、作决策、防风险”的作用，凝聚力量，共渡难关。

回溯近40年的发展史，依托市场化改革红利，万科成长为中国房地产行业极具代表性的标杆企业。随着行业步入深度调整期，这家昔日的龙头房企在深圳国资统筹主导下探索自救，力求风险化解与长期发展并举。

徐恩利的履新，或许正是这场漫长转型中的关键一步。