半年报揭榜，头部房企分化剧烈。有的逆势扩张，有的仍在艰难求生。

据中国房地产报记者统计，TOP20上市房企上半年销售总额9862.36亿元，同比下降9.94%，占百强房企销售额（15863.6亿元）的比重达到62%，意味着全行业超过6成的成交份额，被前20家房企牢牢掌控。更确切地说，绝大部分市场份额已被TOP10房企锁定，其销售总额达到8277.48亿元，占百强房企份额的52%。

但体量并未换来利润。TOP20房企上半年营业总收入7843.97亿元，同比减少22.04%；归属母公司净利润合计亏损365.2亿元，亏损额较去年同期增加276.84亿元。算下来，上半年平均每天亏损2亿元。更扎眼的是，仅碧桂园、万科、融创中国3家，归母净利润就亏掉了431.1亿元。

盈利下滑已是行业趋势，国企、央企也未能幸免。TOP20房企中，仅10家实现盈利，其中8家为国企、央企，归母净利润共计247.44亿元，同比下滑27%。其中，华润置地以98.42亿元归母净利润，蝉联“利润王”。

地产“一哥”竞争更加激烈。保利发展以1351.06亿元销售额、1029亿元营业收入拿下两个“第一”，但身后的中海地产势头更猛，上半年销售额与营业收入分别上涨11.8%和17.28%，与保利的差距正急剧缩小。

从负债端来看，TOP20上市房企上半年总负债83356亿元，同比下降10%，压降负债仍是主要任务。也有例外，绿地控股总负债高达9660亿元，同比增长3.11%。截至9月4日，绿地控股及子公司累计逾期债务已增至330亿元，化债风险依然较大。

保利、中海、华润三足鼎立

市场资源与份额正加速向央企头部集中。

今年上半年，全口径销售额超千亿元房企仅3家——保利发展、中海地产、华润置地，销售额分别达1351.06亿元、1343.5亿元、1165亿元。其中，中海与保利的差距已缩至不足10亿元，且中海以11.83%涨幅逆势上扬。

3家头部央企的销售结构，均高度向高能级城市倾斜。保利发展核心城市销售贡献达到95%，其中一线城市占比42%、二线城市占比44%；中海地产对一线城市依赖度最高，香港及北京、上海、广州、深圳5个城市贡献68.6%销售额，叠加二线城市后合计占比87%；华润置地新增土地投资中，一二线城市占比达99%，尤其重点布局深圳、上海。

千亿之后，座次仍在变动。第四名招商蛇口和第五名绿城中国，销售额分别为962.45亿元、947亿元，同比增幅分别为8.27%、-22.5%。五强房企销售总额5769亿元，占TOP20销售额的58%，占百强房企销售额的36%。

TOP20房企中，仅7家房企销售额实现同比增长。其中，建发国际以638亿元销售额、19.58%的增速位列第六，成为TOP20中增速最快的房企。

营收端，保利发展是唯一一家千亿级房企，上半年实现营业收入1029亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元，同比下滑40.84%。中海地产、招商蛇口，是十强头部房企中仅有的2家营收正增长房企。中海地产营收976亿元，排行业第二，同比上涨17.28%；招商蛇口营收547.8亿元，排第六，同比上涨6.41%。

中海地产的野心不止于营收增长。“十五五”时期，其战略目标之一便是冲击行业销售榜首。从8月销售数据看，中海全口径、权益销售额已经排名第一；仅操盘销售额1489.2亿元略低于保利发展1518亿元，位列第二。

土地市场上，中海同样在蓄力。上半年仅获取9宗地块，权益购地金额76.6亿元，同比下降80.9%；进入下半年，拿地力度大幅回升，7月以来共拿下10宗、权益拿地金额高达406.8亿元。

中海地产董事局主席颜建国在业绩会上透露，在政策稳定前提下，中海全年新增购地目标保持800亿元至1000亿元。这意味着，下半年中海还会有不少拿地动作。

盈利端，格局同样清晰。上半年10家房企归母净利润为正，但同比全部下滑。“利润王”华润置地归母净利润98.42亿元，同比减少17.16%；但核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%。第二名中海地产归母净利润70.3亿元，同比下滑18.24%。

龙湖集团和保利发展分列第三、第四，归母净利润分别为19.61亿元、19.59亿元，同比分别下滑39.01%、40.84%，与华润置地、中海的距离进一步拉大。

华润置地的利润结构正在发生质变，卖房不再是主要来源。上半年，开发销售业务收入452.6亿元，是收租业务收入（141.6亿元）的3倍多；核心净利润则正好倒过来，收租赚了56.2亿元，是卖房（盈利35.11亿元）的1.6倍。算上轻资产管理，卖房之外的经常性业务贡献核心净利润66.5亿元、占比65.5%，而就在2025年底，这一比例才刚过半。

资金端，TOP20房企上半年货币资金总计8881.85亿元，同比减少5.92%。行业整体钱包在缩水，但头部央企依然粮草充足。

保利发展手握货币资金1338亿元，虽同比减少11.98%，但资金底盘依然稳固。上半年经营性现金流净流入245.5亿元，连续第9年为正，同比大幅增长53.3%；融资成本降至2.61%，上半年发行的3年期公司债利率仅1.85%。

第二名中海地产手握货币资金1211亿元，同比增长11.1%，是TOP20中少数实现现金正增长的房企，上半年经营现金流净流入285.2亿元，这也是中海下半年敢于大手笔拿地的底气所在。

招商蛇口、华润置地货币资金分别为984.5亿元、973.76亿元，前者同比增长12.18%，后者则同比减少17.9%。华润置地虽现金减少，但净有息负债率仅41%，加权平均融资成本降至2.63%。

融创换赛道 万科、碧桂园“割肉求生”

从规模到利润，从土储到现金流，央企头部三强的领先优势正全面放大。但并非所有房企都能留在牌桌上，部分曾经的头部房企正在资产处置、债务重组、战略转型中艰难寻找生存空间。

万科交出了一份割裂感十足的成绩单。上半年营业收入701.7亿元，同比下降33.4%；归母净亏损149.5亿元，亏损额同比扩大约25%，平均每天亏损约8300万元。开发业务毛利率降至6.1%，上半年计提各类减值准备合计42.73亿元。

唯一的亮色是经营现金流终于转正，净流入4.9亿元，结束了此前持续“失血”状态。但这一现金流转正并非销售回暖驱动，更多来自工程款、费用等刚性支出的压缩，可持续性仍有待观察。

碧桂园同样在咬牙坚持。上半年营业收入440.8亿元，同比下降39.3%；归母净亏损156.2亿元，亏损额同比收窄18.1%。截至6月末，现金及现金等价物仅57.4亿元，而流动负债高达1015亿元，借贷中仍有约824亿元处于违约或交叉违约状态。核数师对这份中期财务资料“不发表结论性意见”。

2026年被碧桂园视为经营转段的最关键一年，但从流动性缺口来看，转段之路依然困难重重。

融创走的是另一条路，不依赖大规模卖资产，而是选择战略换赛道。上半年实现营业收入163.5亿元，归母净亏损125.4亿元，同比收窄约2.1%。真正的信号是战略转向：8月，融创以零现金收购轻资产平台“而今管理”，正式确立“资产管理 资产运营”为战略转型方向。上半年商业业态客流同比提升5%、销售额同比提升2%，在管轻资产项目已达7家。旧局的债务框架虽已搭好，但真金白银并没有回来——融创的转型刚刚起步，远未到庆功的时候。

非出险房企中，有的形势也不容乐观。TOP20中，上半年营业收入、归母净利润下滑最多的都是华发股份：营业收入190.3亿元，同比下降50.18%，归母净亏损36.54亿元，去年同期尚盈利1.72亿元，同比下滑2225.71%；经营现金流净流出8.64亿元；房地产开发毛利率仅3.6%，同比暴跌11.25个百分点。

前些年华发股份在不少重点城市溢价拿地，如今市场下行，这些高价地的结转利润被大幅压缩，叠加上半年计提资产减值损失约12.87亿元，进一步侵蚀了利润。

负债最高的是绿地控股，上半年总负债9660亿元，同比增加3.11%；其次是保利发展，总负债8365亿元，但同比压降12.86%。万科、碧桂园、融创的总负债均超7000万元，但都有不同程度的下降。

8月28日新政落地之后，项目公司制、主办银行制、优先现房销售等规则抬高开发资金门槛，资金无法跨项目腾挪，进一步压缩高杠杆模式的生存空间。未来行业竞争的评判标尺，已经从销售规模排名，切换为现金流安全、项目盈利质量、债务结构稳健度。留下来的房企，正在用不同的方式寻找发展下去的新路径。