2026年10月,土地市场成交规模同比由降转增,全国经营性土地成交建筑面积同比增长51%、成交金额同比增长65%,两项都是2021年以来的最高单月同比增幅。单看这两个数字,很容易得出土地市场已经率先筑底的结论。

但把9月、10月的供应、成交、价格、热度摆在一起看,可以发现10月的量是9月供应脉冲式放量的结果,不是需求回暖的产物。

随着后续核心城市优质地块恢复供应,预计局部板块热度将有所修复。

10月全国成交建筑面积9588万平方米,同比增长51%。这个数字并不神秘,它对应的是9月供应端放量。

9月全国土地新增供应建筑面积10654万平方米,同比增长27%,其中三四线城市9634万平方米、同比增长38%,占当月供应总量的90.4%。这部分供应在10月陆续进入成交环节,直接结果是10月三四线城市成交建面同比增长61%,占全国成交总量的92.2%。

从供应到成交大约一个月的传导时滞,这条链条在10月的数据里几乎严丝合缝。

而10月的供应已经掉头向下。当月全国供应建筑面积5854万平方米,环比下降47%、同比下降29%,三四线城市供地规模回落至4793万平方米的年内常态水平。

判断土地市场是否回暖,楼板价和溢价率才是企业拿地意愿的真实投射。

10月这两个指标都在往下走。全国平均楼板价2686元/平方米,环比下降15%,主要原因是高单价宅地成交占比下降;平均溢价率1.1%,较9月全月回落4.9个百分点,创下年内新低。

进一步从10月的成交结构来看,10月一线城市成交建面9万平方米、同比下降88%,成交金额17亿元、同比下降93%;二线城市成交建面740万平方米、同比下降7%,成交金额397亿元、同比增长36%;三四线城市成交建面8839万平方米、同比增长61%,成交金额2160亿元、同比增长109%。

虽然三四线城市贡献了大部分的增长,但三四线的成交以底价为主。而10月二线城市平均溢价率仅0.1%,一线城市至截稿时仅广州有1宗宅地成交。10月9日保利发展以16.65亿元竞得黄埔区宅地,3家房企参拍、历经71轮竞价、溢价率26.61%、成交楼面价约21738元/平方米。这宗地的热度是真的,但支撑来自板块宅地断供14年这类极端稀缺性,属于个案,不代表一线整体的温度。

可见,成交涨的那部分,并不足以支撑起市场热度。

就高总价地块成交情况来看,由于统计周期内北京、上海、杭州等地没有核心地块成交,总价TOP10所属城市较为分散,共涉及7个城市,其中榜首为厦门筼筜西片区2026P10-1地块,成交总价48.8亿元,该地块与2026P10-2商业地块共同捆绑出让,由华润置地以底价竞得,两宗地合计成交总价61.6亿元。

10月市场成交热度低的核心原因还是因为核心城市没有核心地块推出。

好消息是,核心城市供地已经重启。

北京将9月3日暂停出让的驼房营地块重新上架并拆分为两宗,总价从75.2亿元调整为83亿元;原先统一无偿代建的6万平方米体育场馆及不少于300个地下停车位,调整为分地块代建并有偿回购。杭州在现房新政落地第二天即挂牌4宗宅地、合计出让底价38.7亿元,且并未强制要求现房销售。10月28日,上海市土地市场网公布2026年第十一批次拟出让商品住宅用地清单,含2宗纯宅地,分别为浦东杨思和宝山南大。

同时,政策不确定性在消退。截至目前全国已有11个城市出台现房新政细则,覆盖全部能级,分城政策框架基本清晰,四季度供地规模有望短期回补。

整体来看,2026年10月中央稳增长、存量盘活、城市更新等政策持续托底,但行业控增量、去库存大方向不变,全年控制新增供地规模的基调不会动摇。

为对冲现房销售带来的资金沉淀压力,地方政府将在地价水平、配建要求、付款节奏上作出更灵活调整,现房试点范围将有序扩围,但这类调整更多是供给端的适配性优化,预计企业拿地整体仍偏谨慎,供给侧规模收缩的大趋势不变。

预计11月核心城市核心板块热度将再度升温,全国平均溢价率也将向上修复,但热度仍会高度集中,多数城市仍以底价成交为主,能级与板块分化格局延续。